マンション敷地の木を切るのに総会決議は必要か｜八千代市の管理組合が最初に確かめること

敷地の通路がぼこぼこ盛り上がって、つまずきそうになる。原因は植え込みの木の根です。

このご相談をいただくとき、理事の方が最初にぶつかるのは費用ではありません。「この木、勝手に切っていいんだろうか」という問いです。

戸建てなら話は単純です。所有者が1人なので、切るか切らないかを決めるのもその1人です。ところがマンションは違います。敷地の木は区分所有者全員の共有財産なので、「切るかどうか」の前に「誰が決めるのか」を先に片づけなければなりません。

ここでつまずくと、危ないと分かっているのに何年も動けなくなります。そして2026年4月、この「誰が決めるのか」のルールが法律ごと変わりました。

私たちは、おうちの御用聞き 家工房 八千代緑が丘店です。地域密着の事業として活動を続け、地元の沢山のお客様に支持されています。住まいまわりのお困りごとをお引き受けしており、小さなことから大きなことまでお気軽にご相談ください。代表の平須賀は複数年にわたりマンション管理組合の理事長を経験しており、この種の議案を総会にかける側に立ったことがあります。

この記事では、敷地の木を切るときに必要な決議の種類、2026年4月の法改正で何が変わったか、そして八千代市で切る前に確かめておくべきことを順に整理します。

敷地の木は、専用庭に生えていても組合のものです

まず前提を揃えます。

区分所有法では、マンションを「専有部分」と「共用部分および敷地」に分けます。敷地は区分所有者全員の共有です。そして敷地に根を下ろしている樹木は、土地の定着物として敷地と一体のもの、あるいは共用部分に付随するものとして扱われます。

つまり敷地内の木は、原則として区分所有者全員の共有財産です。

ここで見落とされやすいのが専用庭です。1階住戸に付いている専用庭に植わっている木について、「うちの庭の木だから」という認識を持たれている方は少なくありません。

専用庭に設定されているのは専用使用権であって、所有権ではありません。木そのものの所有権は管理組合（区分所有者全員）にあると扱われるのが一般的です。

この整理から、ひとつの結論が出ます。

倒木の危険が差し迫っている場合を除き、共有財産である木を切ることは、区分所有者1人の判断でも、理事長の判断でも、管理会社の判断でもできません。差し迫った危険があるときの扱いは後の章で改めてお伝えします。「理事長が業者に頼んで切ってしまった」という話を伺うことがありますが、これは手続きとしては問題のある進め方です。

区分所有法は、手を入れる行為を3つに分けています

区分所有法は、共用部分に手を入れる行為を3つに分けています。どれに当たるかで、必要な手続きが変わります。

木の伐採がどれに当たるかは、伐採の規模、その木がマンション全体で果たしている役割、そして切ったあとの跡地の使い道という3つを合わせて判断します。

特別決議になりやすい例

• 分譲時のパンフレットにも載っていて、マンションの顔になっているシンボルツリーを根元から切って完全に撤去する
• 植栽帯をまるごとなくして、跡地を舗装し駐車場やバイク置き場に変える

跡地の用途を変えると、特別決議の側に寄ります。「木を切る」と「敷地の使い方を変える」が一つの工事になるためです。

普通決議で進めやすい例

• 枯れかけている木、害虫の被害を受けた木を切って、同じような若木に植え替える
• 密生しすぎて日当たりや風通しを妨げている植栽帯を、数本間引く

元の状態を保つ、あるいは不具合を直す方向の工事は、管理行為の側に寄ります。

国の指針が「総会で決めたほうがよい」としている場合

国土交通省の「マンション標準管理規約（単棟型）」第38条関係のコメントには、日照障害など日常生活のトラブルへの対応について、植栽の伐採のような重要な問題は総会の決議により決定することが望ましいという趣旨の指針が示されています。

法律上は理事会の権限で進められそうな場合でも、一部の居住者の生活に直接影響するものは総会にかけたほうが後々もめません。ここは手続きの正しさというより、進め方の知恵です。

台風で傾いた木は、総会を待たずに切れます

例外があります。急いで切らなければならない場合です。

区分所有法第18条第1項のただし書は、こう定めています。

ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。

木についていえば、倒木の危険が差し迫っている場合がこれに当たります。台風や強風のあと、あるいは内部が腐って、大木が根元から大きく傾いている。このままでは建物や隣家、公道を通る人の上に倒れかねない。

こうした状態であれば、総会の決議も理事会の正式な承認も経ずに、理事長や、緊急対応を委託されている管理会社の判断で、直ちに業者を手配して切ることができます。これは適法な行為です。

ただし線引きがあります。保存行為として認められるのは、差し迫った危険を取り除くために必要な最小限の措置までです。危険が去ったあとに跡地を駐車場に造り替えるところまでは含まれません。そこは改めて総会にかけます。

台風のあとに傾いた木をどう見分けるかについては、別の記事で詳しくお伝えしています。

【八千代市】台風後の庭木の片付け、その傾きは危険です。プロが教える危険度の見極め方と正しい処分方法

管理規約を先に読んでください

決議の種類を判定する前に、確かめておくことがあります。お手元の管理規約に、植栽についての定めがあるかどうかです。

区分所有法第18条第2項は、第1項の規定について規約で別段の定めをすることを妨げない、としています。つまり規約のほうが優先する場面があります。

分譲時の原始規約に、次のような条項が入っていることがあります。

• 敷地の緑化率を一定以上に保つこと
• 指定された樹木は保存し、枯れた場合は同等以上のものを植えること
• 自治体との緑地協定の内容が規約に組み込まれている

こうした定めがある場合、たとえ管理行為にあたる伐採でも、規約に抵触することがあります。抵触する場合は、伐採の決議より先に、あるいは同時に、管理規約の変更を通す必要が出てきます。規約の変更は区分所有法第31条の特別決議で、2026年4月以降に招集手続きを行う総会であれば、過半数の出席と出席者の4分の3以上という数え方になります（後の章で詳しくお伝えします）。

規約に何も書かれていなければ、第17条と第18条の原則に戻って判定します。実害が出ている案件であれば、理事会が「これは管理行為である」という議案を組み立てやすくなります。

議案を作り始める前に、規約と、分譲時の設計図書を確かめてください。順番を間違えると、可決した議案が規約違反になります。

2026年4月、決議の数え方が変わりました

ここが、いま総会にかける議案で最も効く部分です。

2025年5月23日、老朽化マンション等の管理及び再生の円滑化等を図るための建物の区分所有等に関する法律等の一部を改正する法律（令和7年法律第47号）が成立し、同月30日に公布されました。このうち区分所有法の改正部分は、2026年4月1日から施行されています。

何が問題だったのか

改正前は、決議の分母が「全区分所有者数および全議決権数」でした。

総会に出席せず、委任状も議決権行使書も出さない方。連絡が取れない方。こうした方々が分母に残り続けるため、計算上すべて反対票として数えられていました。

賛成でも反対でもない無関心が、実質的に反対と同じ働きをしていたということです。高経年のマンションほど、この壁は厚くなります。「反対している人はいないのに、票が足りない」という状態が、全国で起きていました。

改正後はこうなりました

改正後の第39条第1項は、次のとおりです。

集会の議事は、この法律又は規約に別段の定めがない限り、出席した区分所有者（議決権を有しないものを除く。）及びその議決権の各過半数で決する。

ここで大事なのは「出席」の意味です。会場に足を運んだ方だけではありません。議決権行使書を出した方も、委任状を出した方も「出席」に含まれます。

つまり管理組合がやるべきことは、はっきりしました。総会に来られない方から、議決権行使書を回収することです。行使書には賛否を書いていただくので、回収すればそのまま可決になるわけではありません。変わったのは、意思表示をしない方が分母に残らなくなったことです。連絡が取れないまま放置されていた票が、反対票として積み上がらなくなったということです。

普通決議に定足数はありません

条文の作りを見ておくと、違いが分かります。

第17条第1項と第31条第1項には「区分所有者の過半数の者であつて議決権の過半数を有するものが出席し」という文言があります。ところが第39条第1項には、この文言がありません。

重い決議にだけ定足数を課し、日常の決議は出席者だけで決められるようにする、という設計です。

ただし同じ第39条第1項には「この法律又は規約に別段の定めがない限り」という但し書きがあります。管理規約で普通決議の要件を重くしている場合は、そちらが優先します。ここも規約を読んでおくべき理由のひとつです。

古い規約のままでも、法律が優先します

「うちの規約は昔のままだから、改正前のルールで動くのでは」というご質問をいただきます。

この改正のルールの多くは強行規定と解されており、規約が改正前の標準管理規約のままであっても、法律の規定が優先して適用されるとされています。

なお、どちらのルールで動くかは総会の招集手続きをいつ始めたかで決まります。改正法の施行前に招集手続きを開始した総会には、従来のルールが適用されます。いまから開く総会であれば、新しいルールです。

これまで「反対は少ないのに票が集まらない」という理由で先送りにしてきた管理組合にとって、いまは動ける時期です。

根が舗装を持ち上げている場合は、話が変わります

ここからは、実害が出ている場合の話です。

なぜマンションの木は根が浮いてくるのか

敷地の植栽帯は、自然の地面とは条件が違います。周りをコンクリートの基礎やアスファルトで固く囲まれています。

木は成長するにつれて根を深く広く伸ばそうとします。ところが地下の土が固く締まっていたり、水分や酸素が足りなかったりすると、木は生きるために、酸素と水を得やすい地表近くの浅い層へ根を集めます。

年月が経ってこの浅い根が太くなると、上にある舗装を押し上げます。これが根上がりです。木のせいというより、木が置かれた条件のせいで起きる現象です。

放っておくと3つの実害が出ます

3つ目は見た目に出にくいぶん、気づいたときには進んでいます。

民法第717条が、管理組合に向いてきます

ここが、この記事でいちばんお伝えしたい部分です。

民法第717条第1項は、土地の工作物の設置または保存に瑕疵があって他人に損害が生じたとき、その工作物の占有者が賠償責任を負うと定めています。そして占有者が損害の発生を防ぐために必要な注意をしたときは、所有者が賠償しなければならない、と続きます。

そして同条第2項で、この規定は「竹木の栽植又は支持に瑕疵がある場合」について準用されると明記されています。

根上がりでできた段差は、法律上「竹木の支持に瑕疵がある状態」として扱われます。通常あるべき安全性を欠いている状態、という意味です。

この条文の構造を、順に見てください。

1. まず占有者が責任を負う。ただし占有者は、損害を防ぐために必要な注意を尽くしたと自ら証明できれば免れます
2. 占有者が免れた場合、所有者が責任を負う。そしてこの所有者の責任は無過失責任です。 どれだけ注意して管理していたと主張しても、瑕疵があって損害が生じた以上、責任を免れることはできません

マンションの共用部分については、管理を委ねられている管理組合が民法上の占有者にあたると判断された裁判例があります。

ここが肝心です。先送りにしていたという事実そのものが、「損害を防ぐために必要な注意を尽くした」という占有者としての主張を成り立たなくさせます。占有者として責任を負い、仮に免れたとしても、次は所有者である区分所有者全員の無過失責任に移るだけです。どちらに転んでも、負担は組合の側に残ります。

つまり、こういうことです。根上がりに気づいていながら、費用が高いから、一部に反対があるからという理由で対策を先延ばしにして、その段差で誰かが転んでけがをしたら、管理組合は組合の財産から賠償を支払うことになります。

だから「管理行為」として進められます

ここまでを踏まえると、根上がりを理由にした伐採の位置づけが見えてきます。

「景色を変えたい」という美観上の理由による伐採とは、性格が違います。根上がりの解消は、危険な状態を取り除くことであり、工作物責任を避けるための義務の履行という面を持っています。

その木がマンションの資産価値を決めるほど唯一無二のシンボルツリーでない限り、共有財産を安全な状態に戻すための管理行為（第18条）として、普通決議で議案化する根拠は十分にあります。

仮に「これは重大な変更だ」と争われた場合でも、管理組合の側は民法第717条の賠償リスクを避けるために欠かせない不具合の是正であると説明できます。

そして前述のとおり、普通決議は2026年4月から出席者ベースになりました。根上がりの伐採は、いまいちばん通しやすい形の議案です。

なお改正法では、耐震性不足の解消、外壁剥落の危険除去、給排水管の著しい腐食への対応、バリアフリー化といった「特定の瑕疵の除去等」にあたる場合、特別決議の要件がさらに下がります。根上がりの段差をなくす工事がこれに当たるかどうかは、工事の中身と目的によります。該当しそうな場合は、議案を作る前にマンション管理士などの専門家に確認してください。

八千代市には、届出なしに切れない木があります

決議の話とは別に、八千代市で確かめておくことがあります。

八千代市には「八千代市ふるさとの緑を守る条例」に基づく保存樹木の制度があります。一定の条件を満たし、健全で樹容が美観上すぐれているものを市が指定するもので、令和4年4月26日現在で70本が指定されています。

同じ条例に基づく環境保全林もあります。昭和50年の条例制定時に、市街化区域内に残る500平方メートル以上の森林を指定したもので、令和4年4月1日現在で7か所、18,453平方メートルが指定されています。

指定を受けている樹木や森林を伐採するには、「環境保全林等伐採等届出書」の提出が必要です。

敷地の木が指定を受けているかどうかは、木を見ただけでは判別できません。総会の議案を作る前に、市の公園緑地課へ確認しておいてください。可決したあとで「その木は切れません」となると、議案をやり直すことになります。

ちなみに、敷地の木をめぐって近隣ともめている場合、市が間に入ってくれるかどうかは別の話になります。戸建ての場合も含めて、八千代市が樹木についてどこまで関与するかは、別の記事で整理しています。

八千代市の庭終い｜庭を減らす順番と、市に相談しても動いてもらえない場所

一部の方の日照や眺めに関わる場合は、もうひとつ確かめることがあります

木を切ると、特定の住戸の環境が変わることがあります。目隠しがなくなる、西日が入るようになる、といった変化です。

このとき「その方の同意がないと進められないのではないか」という話が出ます。ここは整理しておく価値があります。

根拠として挙げられるのは、区分所有法第31条第1項の後段です。規約の設定、変更または廃止が一部の区分所有者の権利に「特別の影響」を及ぼすときは、その承諾を得なければならない、という条文です。

最高裁判所は、この「特別の影響」について判断の枠組みを示しています。規約変更等の必要性および合理性と、それによって一部の区分所有者が受ける不利益を比べ、その不利益が区分所有者の受忍すべき限度を超える場合にのみ「特別の影響」にあたる、という考え方です。

木の伐採に当てはめると、次のように整理できます。

ここでも効くのは代替案です。 目隠し用のフェンスを新設する、低木に置き換えるといった措置を議案に含めておくと、その方が受ける不利益そのものが小さくなります。

なお、規約の変更を伴わず、純粋な管理行為として進める場合は第31条の場面ではありません。ただし実務としては、影響を受ける方に事前に説明しておくほうが確実です。 手続きの適法性と、その後の関係は別の話だからです。

樹木の状態は、切る前に見てもらってください

議案を作る段階で、もうひとつ抜けやすい工程があります。その木が本当に切るしかない状態なのかを、専門の目で見てもらうことです。

根上がりが起きているからといって、すべての木が伐採を要するわけではありません。判断を分ける材料がいくつかあります。

• 根の張り方。特定の方向にだけ浅い根が伸びているのか、全周に広がっているのか
• 幹と枝の健康状態。内部が腐っていれば、根上がりとは別に倒木の危険があります
• 舗装との距離。植栽帯を広げる、あるいは舗装の側を作り替えることで済む場合もあります
• 樹種の性質。もともと浅く根を張る性質の木か、深く伸びる木か

「切る」と決めてから見積もりを取るのと、状態を見てもらってから議案を決めるのとでは、総会での説明の強さが変わります。 反対される方から「本当に切るしかないのか」と問われたとき、見てもらったうえでの判断だと答えられるかどうかは大きな違いです。

八千代市では、公益財団法人八千代市地域振興財団（緑化推進事務所）が「緑の相談会」を実施しています。花や木の病気、害虫の対処方法といった相談に応じてもらえます。相談したい植物の枝葉や写真を持っていくと答えやすくなるとのことです。業者に見積もりを頼む前に、中立の立場の意見を聞いておくという使い方ができます。

開催日は市のホームページで案内されます。

見積もりで理事会がいちばん驚くのは、根のほうです

議案を作るとき、費用の見積もりで落とし穴になる部分があります。

幹を切り倒す費用だけを見て予算を組んでしまい、地中に残る根を取り除く「伐根」を、ついでに足せる軽い作業だと考えてしまうことです。

これは私たちが個人のお客様のお庭で、繰り返し経験してきたことでもあります。見積もりをお出しすると「そんなにかかるんですか」と驚かれます。

根上がりを起こすほど育った木の根は、人力で簡単に引き抜けるものではありません。伐根は、切り倒す作業よりはるかに重労働です。そして総会で「費用対効果はどうなのか」と紛糾する最大の原因になります。

費用が積み上がる4つの理由

3つ目の試掘は、金額に対して目に見えにくい工程です。ただここを省くと、事故の規模が伐根の費用とは比べものにならなくなります。見積もりに入っているかを確認してください。

根を残したまま舗装だけ直すとどうなるか

「安く済ませたいので、段差だけ削って舗装を直せませんか」というご相談があります。

木が生きている限り、根は再び太ります。数年後には同じ場所が同じように盛り上がります。対症療法を繰り返すか、一度で終わらせるかの選択になります。

切り株を残したまま上を舗装する場合にも注意が要ります。切り株が邪魔をして舗装の厚みを十分に取れず、やがて根が腐って地中に空洞ができ、そこが沈みます。

このあたりを議案に書いておくと、「安い案があるのでは」という質問に先回りできます。

反対される方には、3つの理由があります

総会に議案を出すと、反対の声が出ます。理由はだいたい次の3つに分かれます。

1. 日当たり・眺め・目隠しが変わる。 「あの木が向かいからの視線を遮ってくれていた」「西日を防いでくれていた」
2. 景観への思い入れ。 「分譲のときから何十年もマンションと一緒に育ってきた木だ」
3. 費用への疑問。 「そこまでお金をかけて根こそぎ抜く必要があるのか。落ち葉を掃除して、段差だけ安く直せばいいのでは」

どれも、その方にとっては正当な理由です。押し切っても、その後の組合運営に残ります。

進め方の順番

まず、法的なリスクを客観的な事実として共有します。根上がりによる転倒事故が実際に起きていること、そして民法第717条によって管理組合が賠償責任を負う構造になっていること。感情の話から一度離れます。

次に、長い目で見た費用を並べます。今年の伐採と伐根の費用だけを出すのではなく、木を残した場合に今後10年で発生し続ける費用を積み上げてください。

• 高所作業車を使う大がかりな剪定の費用
• 落ち葉の清掃と処分の費用
• 根上がりのたびに繰り返す舗装の補修費用

この合計が、一度の伐根費用を上回ることを数字で示せると、議論の性質が変わります。

そして、代替案をセットにします。伐採の議案を単独で出すのではなく、

• 目隠しを失う低層階の方のために、跡地にフェンスを新設する
• 根上がりを起こしにくく、成長の遅い低木や、プランターによる緑化に置き換える

「なくす議案」ではなく「置き換える議案」にすると、反対の理由そのものが小さくなります。

議案を出す前に確かめる7つのこと

そのうえで、議案書には普通決議か特別決議か、どちらで決するのかを明記してください。2026年4月以降の総会であれば、出席者を分母とする新しい数え方になります。

そして、実務的なことをひとつ。議決権行使書の回収に力を入れてください。出席者が分母になったということは、意思表示をしない方の票が反対側に積み上がらなくなったということです。賛同してくださる方に書面を出していただくことが、これまで以上に効きます。

家工房がお手伝いできること

大きな木の伐採と伐根は、重機と専門の技術を伴う工事です。私たちが自社で何でも行うわけではありません。

資格や専門の設備が必要な作業は、有資格の職人や専門業者が担当します。できることとできないことを、現地を拝見したうえで正直にお伝えします。

そのうえで、工事の前後には専門工事の会社が引き受けない作業が残ります。

• 議案を作る前の現地確認。どの木が問題なのか、どこまでが実害なのかを一緒に見る
• 工事に入る前の植え込みの整理、不要物の撤去
• 伐採後の細かな片付け、共用部の清掃
• 跡地に置く低木やプランターの手入れ

なお、伐根については正直にお伝えしておきます。私たちは伐根を積極的にお勧めする立場ではありません。重労働で費用がかさみ、ご想像より高くつくことが多いためです。根上がりのように、抜かなければ解決しない事情があるときに限ってご相談ください。

多種多様な専門業者や職人のネットワークにより、様々なお困りごとをお伺いできますので、まずは「こんなことできるの？」「こういう相談はできるの？」とお気軽にご相談ください。

料金は一律の目安ではなく、現地を拝見したうえでのお見積もりを徹底しております。

なお、共用部分の点検を誰がどう回すかという考え方については、台風前の点検を例に別の記事でお伝えしています。

【八千代市】マンション・アパートの駐車場、台風前の点検は誰の仕事?管理組合・オーナー様が知っておきたいこと

まとめ：決めるのは総会、動かすのは議決権行使書

• 敷地の木は、専用庭に生えていても区分所有者全員の共有財産です。個人や理事長、管理会社の判断だけでは切れません
• 倒木が差し迫っているときは保存行為として即座に切れます。 ただし危険を取り除く最小限までです
• 決議の種類は、規模・その木の役割・跡地の使い道の3つで決まります。跡地の用途を変えると特別決議に寄ります
• 2026年4月1日から、決議の分母が「全員」から「出席者」に変わりました。 議決権行使書と委任状も出席に数えます。普通決議には定足数がありません
• 根上がりの解消は、管理行為として普通決議で進める根拠が十分にあります。 民法第717条の賠償リスクを避けるための不具合是正だからです
• 八千代市には保存樹木が70本、環境保全林が7か所指定されています。切る前に届出が必要な木かどうかを確かめてください
• 伐根を「ついでの作業」として見積もらないでください。 重機、試掘、産業廃棄物の処理が伴います

いちばん危ないのは、危険だと分かっているのに手続きで止まっている状態です。2026年4月の改正は、その膠着を解くために作られたものです。

ご相談をお待ちしています

「この根上がりは、切らないと直らないものなのか」「うちの木は保存樹木に当たるのか」といったご確認だけでも構いません。現地を拝見して、分かる範囲を正直にお伝えします。

フリーダイヤル 0120-197-899、電話一本で八千代市内へ駆けつけます。

お電話でのご相談のほか、インターネットからのお問い合わせは24時間受け付けております。お急ぎでない方はこちらもご活用ください。

お問い合わせフォーム：https://iekobo-yachiyomidorigaoka.com/info/