マンションの給排水管、更生と更新は二択ではありません｜2026年4月に変わった決議要件と、管理規約で先に確かめる3つの記載

国の資料では、更新のことを取替と書きます。国土交通省が公表している長期修繕計画標準様式には、給水管の欄が3行あります。「更生」「（更生後）取替」「（更生なし）取替」の3行です。国の様式は、更生工事をしたあとでも取替えの年を書かせます。更生を済ませれば取替えが要らなくなる、という作りにはなっていません。

管理組合の理事会で給排水管の話が出ると、たいてい最初に出てくるのが「更生か、それとも更新か」という問いです。インターネットで検索すると、工法の長所と短所を並べたページがいくつも出てきます。ただ、そこに書かれているのは工事をする側から見た説明が中心で、総会に議案を出す側が先に片づけなければならないことは、あまり書かれていません。

私たちは、おうちの御用聞き 家工房 八千代緑が丘店です。地域密着の事業として活動を続け、地元の沢山のお客様に支持されています。マンションや集合住宅の給排水設備や大規模修繕に係るご相談をお引き受けしており、小さなことから大きなことまでお気軽にご相談ください。

この記事では、給排水管の更生と更新について、国が公表している修繕周期の目安、2026年4月1日に施行された改正区分所有法で変わった総会の決議要件、専有部分の配管を共用部分と一緒に工事するために管理規約と長期修繕計画へ書いておく必要がある事柄、修繕積立金をどこまで使えるかという線、そして八千代市で相談できる窓口とその範囲を、順にまとめます。理事会が決める前に、手元の書類で確かめられることを並べた記事です。

記載した内容は、いずれも2026年10月1日に国土交通省、国税庁、公益財団法人マンション管理センター、八千代市の各公式ページで確認したものです。

工法を選ぶ前に、国が示している周期を見ておく

長期修繕計画作成ガイドラインは、2024年6月7日に最終改訂されています。このガイドラインには推定修繕周期の例が載っており、給水設備と排水設備については次のように示されています。

この表の並び方そのものに、国の考え方が出ています。更生が19〜23年、取替が30〜40年。更生と取替は、どちらかを選ぶ二択として置かれているのではなく、時期の違う2つの工事として並んでいます。築20年前後で更生を挟み、そのあとに取替が来る、という並びが示されています。ただし表の30〜40年は、更生をした場合と更生をしなかった場合を分けずに示された周期です。更生を挟んだ場合に取替が何年目になるかは、次に書くとおり計画書の側で別に書き出すことになっています。

冒頭で触れた3行構成に戻ります。長期修繕計画標準様式の記入欄は、給水管と排水管のところが「更生」「（更生後）取替」「（更生なし）取替」の3行です。つまり、更生をする場合としない場合で取替の時期がどう変わるかを、計画の段階で両方書き出しておくことが求められています。理事会で更生の見積書を検討するときは、この「更生をしたら取替は何年目になるのか」という数字が計画書に入っているかを、あわせて確かめておくと話が早くなります。

あわせて知っておきたいのが、周期はあくまで目安だという点です。ガイドラインは、計画修繕工事の実施の要否や内容は事前に調査・診断を行い、その結果に基づいて判断するものとしています。築年数の表と自分のマンションの状態が合わないこと自体は、めずらしいことではありません。

更生と更新は、国の資料ではこう分かれている

「更生」という言葉は、業者ごとに少しずつ使い方が違うことがあります。国の資料では、マンションの修繕積立金に関するガイドラインが次のように説明しています。共用の給水管や排水管については、配管や継手部分の内部が腐食することから、これらを洗浄・研磨し、再度コーティングする更生工事や、更新すなわち取替えの工事が必要になる、という記述です。

ここから、2つの工事の違いがはっきりします。更生は、いま入っている管をそのまま使い、内側を洗って削り、あらためて膜をつくる工事です。更新は、管そのものを新しいものに替える工事です。管が残るか残らないか、という違いがいちばん大きいところになります。

そして、同じガイドラインには判断の軸がもう1つ書かれています。近年の新築マンションではステンレス管やプラスチック管など腐食しにくい材料が使われており、それによって更生工事の必要性が低下し、取替え工事の実施時期も遅らせることができるようになっている、という記述です。

つまり、更生と更新のどちらかという問いの前に、自分のマンションの管が何でできているかを図面で確かめる、という工程が入ります。築年数だけで決まる話ではありません。そして材質は、設計図書の給排水設備図に書かれています。長期修繕計画作成ガイドラインは、計画の作成を保管されている設計図書、修繕等の履歴、現状の調査・診断の結果等に基づいて行うものとしていますから、まず図面がどこにあるかを確かめるところからになります。

2026年4月1日に、総会の決議のルールが変わった

ここからが、今年の理事会にとっていちばん大きい変化です。

2025年に区分所有法などマンションに関係する法律が改正され、その中核となる改正区分所有法が2026年4月1日に施行されました。これに合わせて、国土交通省はマンション標準管理規約を2025年10月17日に改正しています。変わったところには、総会の開催手続きと決議要件という、管理組合の運営の根っこにあたる内容が含まれています。

標準管理規約はひな形であって、各マンションの管理規約そのものではありません。けれども国土交通省は、各マンションでも管理規約の見直しを進めていただくようお願いしますと明記しており、さらに、2026年4月1日以降に総会の招集手続きを行う場合は改正区分所有法の規定に則った総会の定足数と決議要件を満たす必要がある、と注意を出しています。規約を直していないマンションでも、法律の側は4月から動いているということです。

改正後の標準管理規約第47条では、決議が次のように整理されています。

以下この記事では、4分の3の決議と3分の2の決議の両方をまとめて特別決議と呼びます。表のとおり、どちらも総会の成立に組合員総数の過半数の出席が必要です。

標準管理規約のコメントは、この改正について2つの点を挙げています。1つは、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議について出席者による決議が可能になったこと。もう1つは、そのかわりに定足数の規定が設けられ、組合員総数及び議決権総数の各過半数の出席が必要とされたことです。あわせて、総会が成立するための定足数も、改正前の「議決権総数の半数以上」から「議決権総数の過半数」に見直されています。

コメントは、これを踏まえて総会の運営をこう整理しています。総会の開催に当たっては、どのような決議を行う場合であっても議決権総数の過半数の出席があることを確認し、議事に特別決議の事項が含まれる場合は、それに加えて組合員総数の過半数の出席があることも確認する。半数ちょうどで成立していた総会が、4月以降は成立しないことがある、という読み方になります。

給排水管の更生・更新工事は、どの決議で通るのか

ここが、理事会がいちばん知りたいところだと思います。標準管理規約のコメントは、工事の種類ごとに必要な決議の考え方を列挙しており、計画修繕工事についてこう書いています。鉄部塗装工事、外壁補修工事、屋上等防水工事、給排水管更生・更新工事、照明設備、共聴設備、消防用設備、昇降機設備の更新工事は普通決議で実施可能と考えられる、という記述です。

計画修繕として行う給排水管の更生工事と更新工事は、4分の3の特別決議を要する工事としては挙げられていません。議決権総数の過半数の出席がある総会で、出席組合員の議決権の過半数の賛成があれば通る、という整理です。ただし、コメントは基本的には各工事の具体的内容に基づく個別の判断によることとなる、と但し書きを添えています。

もうひとつ、同じコメントに注意の記述があります。議決権総数の過半数が出席した総会で出席組合員の議決権の過半数で決議される事項は、全体で見れば総組合員の議決権総数の4分の1を超える賛成で決まることになる。そのため、大規模修繕工事のように多額の費用を要する事項については、組合員総数及び議決権総数の過半数で決する、または議決権総数の過半数で決する旨を規約に定めることもできる、という記述です。

つまり、普通決議で足りるかどうかの最終的な答えは、自分のマンションの管理規約の中にあります。標準管理規約が普通決議でよいと整理していても、規約で上乗せの要件を定めている管理組合は、その規約に従うことになります。給排水管の議案を準備する段階で、規約の総会の決議の条文を開いて、計画修繕や多額の費用を要する事項について特別の定めがあるかを読んでおくことをおすすめします。

腐食が進んでいる場合には「3分の2」という段が増えた

改正後の標準管理規約で新しく置かれたのが、3分の2の決議です。第47条第4項は、敷地及び共用部分等の変更のうち次に掲げるものについて、組合員総数の過半数かつ議決権総数の過半数の出席を要し、出席組合員及びその議決権の各3分の2以上で決すると定めています。

1つは、敷地及び共用部分等の設置または保存に瑕疵があることによって他人の権利または法律上保護される利益が侵害され、または侵害されるおそれがある場合における、その瑕疵の除去に関して必要となるもの。もう1つは、高齢者や障害者等の移動または施設の利用に係る身体の負担を軽減することにより、その移動または施設の利用上の利便性および安全性を向上させるために必要となるものです。

このうち前者について、標準管理規約のコメントは該当する例を挙げています。区分所有建物が通常有すべき安全性を欠いている状態を指すとしたうえで、耐震性の不足や火災に対する安全性の不足、外壁等の剝離により周辺に危害を生ずるおそれがあるとき、そして給排水管等の腐食等により著しく衛生上有害となるおそれがあるときなどが該当すると考えられる、という記述です。

ここは給排水管が名指しで出てくる箇所なので、意味を正確に押さえておきたいところです。計画修繕として周期どおりに行う更生・更新工事は、先に書いたとおり普通決議の側で整理されています。3分の2の決議が関係してくるのは、工事の内容が共用部分の形状または効用の著しい変更を伴い、かつ腐食が衛生上有害となるおそれがある段階まで進んでいる場合です。改正前であれば4分の3の特別決議が必要だった場面で、要件が3分の2に下がり、しかもその母数が組合員全体から出席者に変わった、という読み方になります。

なお、コメントはこの条文の「他人」について、当該マンションの区分所有者も含まれるものと解されると書いています。外部の第三者に危害が及ぶ場合に限られる話ではありません。

3段のどれに当たるかは、工事の具体的な内容から個別に判断することになります。見積書の表紙に書かれた工事名で決まるものではありません。設計の内容が共用部分の形状や効用をどこまで変えるのかを、調査・診断の結果と設計図書の両方で確かめておく必要があります。

専有部分の配管を一緒に替えるには、4つの備えが要る

給排水管の工事でもっとも相談が多いのが、各住戸の中を通っている配管の扱いです。共用部分の管だけを替えても、そこから各住戸へ分かれていく管が古いまま残れば、漏水の心配は残ります。だからこそ一緒に工事をしたいという話になりますが、ここには手順があります。

標準管理規約第21条第2項は、専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の保存行為等を共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、総会の決議を経て管理組合がこれを行うことができる、と定めています。そして同条のコメントは、この第2項の対象となる設備として配管や配線を挙げたうえで、一体的に工事を行う場合に必要なことを具体的に書いています。

長期修繕計画作成ガイドラインにも、重なる内容が書かれています。規約の側とガイドラインの側が、互いに重なる備えを求めているという形です。整理すると次のようになります。

2番目の「あらかじめ」という言葉が効いてきます。総会で工事を決めるときに長期修繕計画へ書き足すのでは、順番が逆になります。専有部分の配管を一緒にやる可能性があるなら、計画の見直しの段階で項目として入れておくことになります。長期修繕計画標準様式には、専有部分工事項目として専有部分の給水管・雑排水管・汚水管の取替という欄が用意されており、その欄には「屋内共用給水管・排水管等と同時かつ一体的に行う工事に限る」という注記が付いています。単独で住戸の中の配管を替える工事は、この欄の対象の外にあるという書き方です。

4番目の補償の話も、実務では避けて通れません。漏水を起こして自費で配管を替えた住戸が、数年後に管理組合の一斉工事で費用が積立金から出ることを知る、という順番は起こり得ます。ガイドラインのコメントは、合意形成がなされる前に工事を行った区分所有者に対しては、その区分所有者に対する補償の有無等について留意することが必要であると書いています。議案を作る前に、理事会で方針を決めておきたいところです。

どこまでを積立金で、どこからを各住戸の負担にするか

一体的な工事を決めたとして、費用の線はどこで引くのか。長期修繕計画作成ガイドラインのコメントが、明確な目安を書いています。修繕積立金から専有部分の工事費用として拠出する場合には、その対象を共用部分と構造上一体となった部分および共用部分の管理上影響を及ぼす部分、いわゆる横引き配管などに留め、これに連結された室内設備類は区分所有者の負担とすることが相当である、という記述です。

横引き配管までが積立金、そこにつながる室内の器具類は各住戸の負担、というのが国の示す線です。議案の説明資料でこの線を先に示しておくと、総会での質問の多くが事前に片づきます。

もう1つ、覚えておくと得をする記述があります。共用部分の排水管の取替えを行うために、パイプシャフトに面した専有部分の壁を一旦撤去したあとに修復することがある。このような共用部分の修繕工事や改修工事に伴う専有部分の修繕工事は管理組合が費用を負担するので、長期修繕計画の対象に含むこととなる、というものです。工事のために壊した壁を直す費用は、管理組合の側だということになります。

住戸の使用に特別の影響が及ぶとき

改正後の標準管理規約第47条第10項には、押さえておきたい一文があります。敷地及び共用部分等の変更が専有部分または専用使用部分の使用に特別の影響を及ぼすべきときは、その専有部分を所有する組合員またはその専用使用部分の専用使用を認められている組合員の承諾を得なければならない。そしてこの場合において、その組合員は正当な理由がなければこれを拒否してはならない、と続きます。

承諾を得る必要があることは変わりませんが、正当な理由のない拒否は認められない、という形に整理されています。給排水管の工事は住戸の中に入る工事になることが多いので、該当する場面は出てきます。あわせて第23条は、管理を行う者が、管理のために必要な範囲内で他の者が管理する専有部分への立入りを請求できること、および必要な範囲で自ら保存行為を行えることを定めており、同条のコメントは、ある区分所有者の専有部分内の配管から漏水が発生し共用部分に被害が生じているような場合を例として挙げています。

修繕積立金はどこまで使えるか

改正後の標準管理規約第28条第1項は、修繕積立金を取り崩すことができる場合を6つ挙げています。

給排水管の更生工事も更新工事も、計画修繕として行うなら一号に当たります。性能を新築時の水準より上げる内容を含む場合は、三号の「改良または変更」の側に寄ると読めます。ここは条文の当てはめなので、実際の区分は工事の内容ごとに確かめてください。

そして第28条のコメントに、見落としやすい記述があります。一号から三号に掲げる経費には、実際の工事費用のほか、工事に係る計画立案、工事履歴等の調査、設計等の準備段階の費用も含まれる、というものです。給排水管の状態を調べるための調査の費用も、修繕積立金から出せるという整理になります。工事をするかどうかを決める前の調査費用を一般会計から出すしかないと考えていた管理組合は、ここを確かめておくと選択肢が広がります。

「更新は資本的支出だから積立金が使えない」という話について

更生と更新を比べる説明の中で、更生は修繕費、更新は資本的支出という区分を見かけることがあります。これは、国税庁が示す修繕費と資本的支出の基準を、工事の種類に当てはめた言い方です。タックスアンサーの修繕費とならないものの判定という項目には、固定資産の修理や改良等が固定資産の使用可能期間を延長させ、または価値を増加させるものである場合は、その延長および増加させる部分に対応する金額は修繕費とはならず資本的支出となる、と書かれています。

ここで確かめておきたいのは、この区分が何を決めているのかという点です。国税庁のこの項目は、対象税目が法人税と明記されています。法人が支出した金額を、その年の損金に算入できるか、資産に計上して減価償却するかを分ける基準です。

一方で、管理組合が修繕積立金を取り崩せるかどうかを決めているのは、管理規約第28条です。先の表のとおり、第28条第1項は計画的に行う修繕と改良または変更の両方を挙げています。税務上の区分と、積立金を使えるかどうかは別の話として整理しておくのが安全です。会計や税務の扱いで判断に迷うときは、税務署または税理士へご確認ください。

八千代市と全国の窓口に、相談できることとできないこと

八千代市は、マンション管理アドバイザー派遣事業として、マンション管理士を無料で派遣しています。対象は市内の分譲マンション管理組合で、派遣費用は無料です。会場費や資料代が発生した場合は管理組合等の負担になります。

相談内容として市が挙げているのは、管理組合の運営や規約等に関する事項、管理費や修繕積立金等の会計に関する事項、大規模修繕計画および長期修繕計画の作成および見直しに関する事項などです。この記事で見てきた「規約に第21条第2項に相当する定めがあるか」「長期修繕計画に専有部分の配管が入っているか」という確認は、相談内容の中に入っています。

一方で、市は対象外の業務も明記しています。耐震診断や測定器等を使用した建物の精密測定および劣化調査等、大規模修繕計画および長期修繕計画の作成、修繕工事等の設計および見積書等の比較検討、修繕工事等の維持管理業務の受注および発注ならびに業者の紹介、居住者間および居住者と近隣住民間の紛争解決および権利調整です。

つまり、配管の劣化を測る調査そのものと、集まった見積書を見比べる作業は、市の制度の外にあります。相談で方向を確かめ、調査と比較検討は管理組合の側で進める、という分担になります。申請やその年度の受付状況については、八千代市建築指導課企画住宅班（電話 047-421-6773）へお問い合わせください。

八千代市は、マンション管理組合向けのセミナー・交流会も共催しています。2026年度は10月に開かれ、大規模修繕工事の実施と長期修繕計画の見直しのポイントがテーマでした。マンション管理士が講師を務め、後半は管理組合同士の交流会という組み立てです。対象は市内のマンション管理組合の役員およびマンションの居住者等で、参加費は無料、定員はセミナーが30名、交流会が1管理組合2名以内で15名という規模です。次の回がいつ開かれるかは、八千代市の「マンションに係る各種相談窓口情報」のページに載っている千葉県マンション管理士会の案内か、先に挙げた八千代市建築指導課企画住宅班でお確かめいただけます。この記事で挙げた「長期修繕計画に給排水管と専有部分の配管がどう書かれているか」という宿題は、こうした場に持ち込める内容です。

全国を対象にした窓口もあります。公益財団法人マンション管理センターは、マンション管理適正化法に基づくマンション管理適正化推進センターの指定を受けている団体で、電話での相談を受け付けています。管理組合運営や管理規約等の相談は 03-3222-1517、建物や設備の維持管理の相談は 03-3222-1519 と、内容で番号が分かれています。受付は月曜日から金曜日の9時30分から17時まで、祝日と年末年始は休みです。1件あたりの相談は15分前後でアドバイスできるよう心がけている、と案内されています。

このセンターにも線が引かれています。専門家レベルの法律相談や税務署相談、修繕等に関する個別具体的なアドバイス等は行っていないこと、個別の事案についての適法かどうかの判断はできないこと、特定の弁護士あるいは企業等を紹介することはしないことが、いずれも明記されています。規約の条文の読み方や制度の考え方を確かめる相手としては頼れますが、自分のマンションの見積書をどう選ぶかという段になると、やはり管理組合の判断が残ります。

理事会が順番に確かめること

ここまでの内容を、総会の議案にたどり着くまでの順番に並べ直します。

1番から6番は、どれも手元の書類を読むだけで進みます。費用もかかりません。このうち3番から5番の3つが、管理規約で先に確かめる記載です。第21条第2項に相当する条文、修繕積立金からの拠出の規定、総会の決議の条文。この3つが揃っているかどうかで、専有部分の配管を一緒に工事できるかが決まります。

順番としては、見積書を集める前に終わらせておけると、集まった見積書の読み方が変わります。規約の拠出の規定と長期修繕計画の記載がまだ無いと分かっていれば、専有部分を含む見積書は条件を揃えて比べる前に、計画の見直しで項目を足す話が先に来ます。

判断を預けないという一点

給排水管の工事は、工法の名前も材料の名前も聞き慣れないものが多く、説明を受けているうちに「専門家の言うとおりにするしかない」という気持ちになりやすい工事です。それでも、この記事で並べた確認事項のほとんどは、国が公開している資料と、管理組合が持っている規約と計画の中にあります。

国の資料を読んでいて感じるのは、どの文書も「管理組合が決める」という前提を崩していないことです。周期は目安として示され、工事の要否は調査・診断の結果に基づいて判断するものとされ、決議の種類は各工事の具体的内容に基づく個別の判断によるものとされています。判断の材料は国が揃えてくれていますが、判断そのものは理事会と総会に残されています。

だからこそ、決める前に手元の書類を読む時間が、いちばん効きます。規約と長期修繕計画を一度通して読むだけで、総会に出す議案の形が変わることは、よくあることです。

多種多様な専門業者や職人のネットワークにより、様々なお困りごとをお伺いできますので、まずは「こんなことできるの？」「こういう相談はできるの？」とお気軽にご相談ください。給排水管の話であれば、規約と長期修繕計画のどこを読めばよいか、調査を頼む前に整理しておくことは何か、といったところからお伺いできます。代表の平須賀は、複数年にわたりマンション管理組合の理事長を経験しており、理事会の中で何が決めにくいのかを、同じ側から見てきました。

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