マンションの大規模修繕にコンサルタントは必要か｜2026年9月に国が出した通知と、八千代市が線を引いた「ここまでは相談できる」

理事会で「大規模修繕にコンサルタントを入れますか」と問われたとき、その場で答えられる方はほとんどいらっしゃいません。調べてみると、必要だと書いている記事と、要らないと書いている記事が並んでいます。そして必要だと書いている側には、工事やコンサルタント業務を請け負う立場の会社が含まれます。

判断の材料に、売り手の説明が混じる。これがこの問いの難しさです。

そこへ、この秋に大きな動きがありました。2026年9月28日、関東地区のマンション大規模修繕工事の発注をめぐり、設計コンサルタント業務の受託者と施工業者が独占禁止法に違反する行為を行ったとして、公正取引委員会から排除措置命令と課徴金納付命令が出されました。公正取引委員会の資料では、関東地区とは東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、茨城県、栃木県および群馬県の区域を指します。千葉県が含まれています。

同じ9月28日、国土交通省は管理組合向けの通知を出しました。さらに10月には、発注の適正化を議論する検討会の第1回が開かれます。

私たちは、おうちの御用聞き 家工房 八千代緑が丘店です。地域密着の事業として活動を続け、地元の沢山のお客様に支持されています。マンションの共用部の小さな修繕や日々のお困りごとをお引き受けしており、小さなことから大きなことまでお気軽にご相談ください。

この記事では、コンサルタントを入れるべきか否かという二択ではなく、理事会が自分たちで判断するための順番をお示しします。使う材料は、公正取引委員会と国土交通省が公表している資料、国の実態調査の数字、国が案内している相談窓口のページ、そして八千代市が自分のページに書いている制度の中身だけです。どの方式が正しいかという結論は置きません。戸数と体制で答えが変わるためです。

記載した内容は、いずれも2026年10月1日に公正取引委員会・国土交通省・八千代市・各相談窓口の公式ページで確認したものです。

この秋に何が起きたのかを、時系列で並べます

話の前提として、まず時系列を整理します。どれも国の公表資料にある事実です。

注目していただきたいのは、最初の注意喚起が平成29年、つまり9年前に出ていたという点です。指摘自体は昔からありました。それが2026年9月に、処分という形になりました。

何がどう行われていたのか

公正取引委員会の発表によると、設計コンサルタント業務を受託した会社と施工業者の間で、こうした形がとられていました。

• 工事ごとに、設計コンサルタント業務の受託者と協力関係をつくった施工業者を、受注予定者とする
• 受注予定者以外の施工業者は、受注予定者が受注できるように協力する
• 受注予定者は、設計コンサルタント業務の受託者との協議を経て、見積り合わせに参加する各社が管理組合に提示する見積価格を定める
• 受注予定者以外の施工業者は、連絡された見積価格をそのまま管理組合へ提示する、または見積り合わせに参加しない
• 設計コンサルタント業務の受託者は、業務の過程で入手した設計予算などの情報を受注予定者に提供する

公正取引委員会は「設計予算」を、管理組合が決定する工事の発注予定金額と定義しています。つまり、管理組合が「このくらいで」と決めた金額が、競争する前に受注予定者とされた施工業者の側へ渡っていたことになります。

管理組合の側から見える景色は、複数社から見積書が出てきて、その中から安い会社を選んだ、というものです。見積り合わせは成立しているように見えます。

工事費の5パーセントという数字

公正取引委員会が公表した本件の概要には、次の記載があります。

工事を受注した施工業者は、原則として、工事請負契約の契約価格の5パーセントを目安とする金額を、設計コンサルタント業務の受託者に支払っていた。

さらに概要には、対象となった工事の大部分がこの違反行為によって受注されていたと書かれています。

工事費の5パーセントを目安とする金額が、施工業者から設計コンサルタント業務の受託者へ支払われていた。中立であることを期待される立場に、施工業者からお金が渡っていたということです。

課徴金の額

課徴金の総額は、公正取引委員会の別表に記載があります。別表は、今回の違反行為を2件に分けて整理しています。1件目の違反行為に関する総額が9億2,157万円、2件目が7億1,631万円です。2件を合わせると16億円を超えます。

対象となった事業者には、千葉県内に本店を置く会社も含まれています。遠い地域の話ではありません。

国土交通省が同日に出した通知

国土交通省は同じ9月28日、マンション管理センターなど4つの団体に対し、管理組合への周知を依頼する通知を出しました。通知の本文には、こうあります。なお通知が「設計・監理方式」と呼んでいるものは、次の章で扱う設計監理方式と同じ方式です。

管理組合がこの「設計・監理方式」を採用する場合には、設計コンサルタント及び工事業者が、工事の受注予定者又は受注金額等について事前に調整するなどの不適正な行為を行うことがないよう留意し、設計コンサルタントの中立性を確保した上で、適正な手続の下、工事の受注者を選定することが重要です。

通知が求めているのは、方式を変えることではありません。設計コンサルタントの中立性を確保したうえで受注者を選ぶことです。つまり、中立性を確かめる手順を自分たちで持つことになります。

2つの方式の違いを、国の資料の言葉で並べます

大規模修繕の発注方式は、大きく2つに分かれます。国土交通省の「マンション改修マニュアル」（令和8年3月改訂）が、それぞれの中身と注意点を書いています。以下はマニュアルの記載を整理したものです。

ここで、ひとつの矛盾に見える事実があります。

国は設計監理方式を「望ましい方式」と書いています。その望ましいとされた方式で、9月28日の件は起きました。

これは方式が間違っていたという話ではありません。設計監理方式が透明性を生むのは、設計する側と施工する側が分かれていることが実態として保たれている場合です。両者が事前に通じていれば、分かれているのは書類の上だけになります。

責任施工方式の留意点も、マニュアルは逃げずに書いています。設計と施工が一体化するため、工事内容と費用内訳の関係が見えにくくなり、技術的な知識が施工会社だけに偏ります。そのうえでマニュアルは、この方式を採る場合の対処まで示しています。

検討結果の適切な情報開示や検討内容ごとの費用内訳の提示等を受けることが重要となります。

また、あらかじめ特定の1社に限定せずに、一定の条件を定めて複数の施工会社の候補から選定することも考えられます。

責任施工方式でも、候補を複数にすることはできます。1社に任せることと、方式を選ぶことは別の話です。

「自分たちの場合は要るのか」を、戸数で見ます

ここが、方式を決めるときの手がかりになります。国の実態調査に、戸数別の実際の採用割合が載っています。令和3年度（2021年度）の調査で、集計対象は818件です。

調査の本文は、戸数が少ないほど責任施工方式の割合が高くなる傾向にあると述べています。表で見ると、この傾向がはっきり出ているのは50戸までの区分で、75戸を超える区分では一桁台で上下しています。なお、2つの方式の割合を足した合計は、100%より少なくなります。残りは、どちらにも当てはまらない回答です。

読み取れることは、はっきりしています。20戸以下では、設計監理方式と責任施工方式がほぼ半分ずつです。一方、75戸を超える区分はいずれも設計監理方式が8割台で、区分による上下はあっても8割台にとどまります。

ただし20戸以下の集計対象は25件で、他の区分より少ない数です。参考にする程度にとどめてください。それでも、全体の8割が設計監理方式だからうちも、という理由づけが小規模のマンションには当てはまらないことは分かります。

もうひとつ、この表は正解を示したものではありません。採用されている割合です。多数派であることと、自分たちのマンションに合っていることは別です。この節から持ち帰っていただきたいのは、戸数が小さいマンションでは責任施工方式も実際に選ばれている、という一点です。

コンサルタント料の相場は、国からは出ていません

「大規模修繕工事コンサルタント費用はいくらですか」という問いに、国の資料は金額で答えていません。ここは正直にお伝えします。

国土交通省の実態調査は、設計コンサルタント業務の量を金額ではなく「人・時間」で整理しています。1日の業務量を8時間とし、技師Cの1時間を1人・時間として、職位ごとの単価比で重み付けした時間数を単位にしています。重み付けの中身は、このあとの表でお示しします。

業務量の内訳

調査が示す業務量の内訳は、次のとおりです。818件のうち、業務量の回答が得られた335件の集計です。

半分近くが工事監理です。工事が始まってからの立ち会いと確認が、業務の中心を占めます。一方、業者を選ぶ手伝いは1割ほどです。

工事回数で見ると、内訳は動きます。1回目と3回目以上では工事監理が5割を超えますが、2回目は37.5%にとどまり、調査診断、設計、施工会社選定への協力の割合がいずれも高くなります。3つの区分のうち2つが5割を超えているのに全体が47.9%なのは、区分ごとの件数が違うためです。この記事では区分ごとの件数まで扱っていないため、各区分の数字と全体の数字は別のものとしてお読みください。

業務量はどのくらいの幅に収まるか

合計の業務量は、全体と2回目、3回目以上では100人・時間から200人・時間の区分がもっとも多く、1回目では100人・時間以下がもっとも多くなっています。

金額に置き換えるときの考え方

先に触れた重み付けには、国土交通省の令和3年度（2021年度）の設計業務委託等技術者単価を使っています。調査の定義に、こう書かれています。

調査の業務量は、技師Cを1としたときの重みを加味した値です。つまり技師C相当の時間数に換算されています。

ここから先は試算です。技師Cの単価32,800円を1日8時間で割ると、1時間あたり4,100円になります。100人・時間から200人・時間に当てはめると、41万円から82万円という幅が出ます。これは国が示した相場ではなく、この記事が調査の数字から計算した目安です。初めての大規模修繕なら、最多の区分は100人・時間以下、つまり41万円以下にあたります。

ただしこれは、国が相場として示した金額ではありません。次の点にご注意ください。

• 単価は令和3年度の設計業務委託等技術者単価で、現在の水準とは異なります
• 諸経費と消費税を含んでいません
• 業務量は回答が得られたサンプルの集計で、マンションの規模によって増減します

それでも、この考え方には使い道があります。見積書の金額に加えて、「何人が、どの職位で、何時間かける計画なのか」を聞けるようになります。国が実態を整理した軸がそこだからです。職位まで聞くのは、調査の数字が職位ごとの単価比で重み付けされていて、職位が分からないと突き合わせられないからです。

安い見積りに理由があるかどうかも、同じ軸で確かめられます。平成29年の通知の別紙には、管理組合が3社に依頼したところ2社は設計費が安価だったものの工事とセットでの契約が条件になっており、かえって高額になるため選定されなかったという事例が載っています。別の事例では、設計業務を十分に行えないと考えられる額であった最安値の会社を除外しています。安さの理由を確かめた記録が、国の資料に残っています。

公正取引委員会が挙げた「渡ってはいけない4つの情報」

9月28日、公正取引委員会は排除措置命令と合わせて、施工業者から設計コンサルタント業者へ支払われる手数料についての資料をとりまとめ、関係する3つの事業者団体に対して会員への周知を申し入れました。

その資料の中に、管理組合にとってそのまま使える記載があります。競争をゆがめるおそれがある情報として、公正取引委員会が例示したものです。

• 管理組合が設定した大規模修繕工事の発注予定金額
• 管理組合が設定した発注先を選定する際の具体的な基準
• 見積り合わせに参加する施工業者名
• 見積り合わせに参加する他の施工業者の見積価格

資料はこれらを、複数の施工業者を競争させた上で発注先を選定しようとする管理組合が、候補となる施工業者に対して開示することを望まない情報だと説明しています。

この4つは、理事会の確認項目にそのまま置き換えられます。

理事会が決めた予算額、選定基準、参加各社の名前、各社の見積価格。この4つが、候補の施工業者へ渡らない形になっているか。

渡らない形とは、具体的には次のようなことです。発注予定金額を設計コンサルタントへ伝える必要がある場合、それが施工業者側へ出ない約束を書面で取る。見積り合わせの参加各社の名前を、参加各社に知らせない。各社の見積書は理事会が開封し、開封の場に施工業者の関係者を置かない。他社の金額を伝えて再提出を求めることをしない。

いずれも、理事会の運営の仕方で実行できます。この4つを遮断することに、専門知識は要りません。

契約書に入れられる条項があります

もうひとつ、あまり知られていない事実があります。

国土交通省は令和7年6月26日付の事務連絡で、マンションの修繕工事の請負契約に「談合があった場合の違約金」を特約として設定できることを周知しています。国土交通省の直轄工事で使われている条項をもとに、条項の例文まで示しています。

例文の骨格は、受注者が独占禁止法違反で課徴金納付命令または排除措置命令を受け、それが確定したときに、発注者の請求に基づいて請負代金額の一定の割合に相当する額を違約金として支払う、というものです。

工事を発注する前の契約の段階で、起きたときの取り扱いを決めておく形になります。

ただし事務連絡は、注意点も書いています。

なお、違約金特約条項を設定した場合でも、受注者から賠償金支払い義務の有無を巡り訴訟となるリスクや賠償金支払い債務の不払い等のリスクが存することから、違約金特約条項の設定にあたっては、弁護士等専門家に相談の上、個別の事案に応じて対応されることを推奨いたします。

条項を入れたから安心という話ではありません。それでも、契約の段階でこの話題を出すこと自体に効き目があります。相手がどう応じるかが、ひとつの情報になります。

八千代市が無料で派遣する専門家と、その「対象外」

9月28日の国土交通省の通知には、こう書かれています。

地方公共団体によっては、知識や経験を有する専門家の派遣制度、専門家による相談窓口等を設けている場合がございますので、まずは、お住まいの地方公共団体にご確認ください。

八千代市の答えは、八千代市マンション管理アドバイザー派遣事業です。市のページに制度の中身が載っています。

マンション管理士は、マンションの管理の適正化の推進に関する法律に基づく国家資格です。

相談できる内容

市が挙げているのは3つです。

• 管理組合の運営、規約等に関する事項
• 管理費、修繕積立金等の会計に関する事項
• 大規模修繕計画および長期修繕計画の作成および見直しに関する事項

対象外の5つ

同じページに、対象外の業務が明記されています。

• 耐震診断、測定器等を使用した建物の精密測定および劣化調査等
• 大規模修繕計画および長期修繕計画の作成
• 修繕工事等の設計および見積書等の比較検討
• 修繕工事等の維持管理業務の受注および発注ならびに業者の紹介
• 居住者間および居住者・近隣住民間の紛争解決および権利調整

相談内容の3つ目と、対象外の2つ目を並べてお読みください。計画の作成および見直しに関する事項は相談できますが、計画の作成そのものは対象外です。市が線をはっきり引いています。

つまり、この制度で得られるのは次のようなことです。自分たちの長期修繕計画を見て、考え方のどこに無理があるかを聞く。修繕積立金の決め方について、他のマンションがどうしているかを聞く。設計監理方式を採る場合に、中立性をどう確かめるかを聞く。

そして、この制度の外にあるのが次のことです。計画書を作ってもらう。出てきた見積書を並べて比較してもらう。良い業者を教えてもらう。

八千代市の無料派遣に、見積書の比較を頼むことはできません。ここから先は、理事会が自分で決める部分です。このあとご紹介する国の窓口には、1通の見積書を見てもらえるサービスがありますが、そこで見てもらえるのは1通までです。

このあと「理事会で決める順番」でお示しする手順が必要になるのは、まさにここです。市の制度は入口を開けてくれますが、選ぶところは開けてくれません。

なお令和8年度の募集枠は3件です。申請期間は12月25日までですが、枠が残っているかどうかは市のページからは分かりません。市は派遣決定まで時間を要するため早めの検討と申請を呼びかけています。お考えの場合は、八千代市建築指導課企画住宅班（047-421-6773）にお問い合わせください。

国が案内している無料の窓口は2つです

9月28日の通知が案内している相談窓口は2つです。どちらも電話で、無料です。

公益財団法人住宅リフォーム・紛争処理支援センター「住まいるダイヤル」

電話番号は03-3556-5147、受付時間は月曜日から金曜日の10時から17時までです（祝日、年末年始を除く）。建築士の相談員が対応します。

ここには見積チェックサービスがあります。契約前の見積書を送り、内容を確認してもらえる無料のサービスです。相談時間は最長60分です。

ただし、財団のページには注意書きがあります。大規模修繕工事の場合は、図面から個々に数量の確認は行わないと書かれています。また、着工前・契約前の見積書が対象で、施工業者とのトラブルが生じている場合は利用できません。回答は電話のみで行われます。

数量の確認までは入らないという限界を知った上で使えば、専門用語や工事項目の意味を押さえる助けになります。

公益財団法人マンション管理センター

建物・設備の維持管理に関する相談の電話番号は03-3222-1519、受付時間は月曜日から金曜日の9時30分から17時までです（祝日、年末年始を除く）。マンション管理適正化法に基づく指定を受けた窓口で、公平・中立な立場で対応すると説明されています。

ここにも線が引かれています。センターのページには、専門家レベルの法律相談や税務署相談、修繕等に関する個別具体的なアドバイスは行っていないと明記されています。また、1件あたりの相談は15分前後でアドバイスできるよう心がけているとあります。

2つの窓口に共通するのは、どちらも入口として設計されているという点です。うちの工事をどうすべきかという問いに答える場所ではありません。この構造は八千代市の制度と同じです。

理事会で決める順番

ここまでの材料を、理事会の進め方に並べ直します。国土交通省のマンション改修マニュアルの記載に沿った順番です。1から3が方式を決めるまで、4から9が相手を選ぶまでです。

1. 調査診断の時期を決める

マニュアルは、調査診断の時期について、管理組合の資金計画や合意形成などの運営面から見て、長期修繕計画に定められた工事実施時期の2年程度前に行うことが望ましいと述べています。逆算すると、工事の2年前が動き出す時期になります。

2. 戸数と体制を書き出す

戸数、理事の任期、建築や設備に詳しい組合員がいるかどうか、管理会社との委託の範囲。この4つを紙に書くところから始めます。

3. 方式を決める

書き出した4つと、この記事の戸数別の採用割合、2つの方式の比較表を並べて、設計監理方式と責任施工方式のどちらで進めるかを理事会で決めます。この順番にするのは、先に方式を決めると、その方式を売る会社の説明が材料になってしまうからです。ここで決めた方式で、このあと誰を選ぶのかが変わります。設計監理方式なら設計コンサルタントと施工会社の2回、責任施工方式なら施工会社の1回です。

4. 設計コンサルタントの候補は、まず公的な情報源から集める

設計監理方式を選んだ場合の手順です。マニュアルは、候補者の抽出に当たって、専門家の派遣を行っている地方公共団体に確認することをまず挙げています。八千代市の場合はアドバイザー派遣事業がこれに当たりますが、業者の紹介は対象外です。ここで得られるのは、候補の集め方や条件の立て方までになります。あわせてマニュアルは、相談会や専門家情報の公開を行っている公益法人等から情報を得る方法、業界紙等で公募する方法を挙げています。

5. 中立性の確かめ方を、書面にする

マニュアルには、専門家が施工業者の選定支援等を行う場合には、当該専門家と施工業者との関係について区分所有者に不信感をもたれないよう、透明性を確保することが重要とあります。公正取引委員会が挙げた4つの情報を、どう遮断するか。設計コンサルタントとの委託契約にその取り扱いを書いておくのが確実です。

6. 施工会社を公募するときは、条件を具体的に書く

マニュアルは、公募をする際に示す内容を挙げています。募集内容（対象物件、工事規模、工事範囲、予定工期等）と応募条件（建設業許可、過去の改修工事の実績、当該マンションと同規模のマンションでの改修の実績、財務状況、資本金、年間工事受注額、社員数、経営の安定性等）です。公正さや透明性を確保する上では、公募サイトや業界紙等による公募が望ましいとしています。

あわせてマニュアルは、応募の締切の設定について、多様な業者の参加が期待できるよう余裕を持たせることも重要だと述べています。急いで締め切ると、声をかけられる範囲だけで決まります。

7. 見積りを依頼するときは、同じ条件の資料を全社に渡す

マニュアルが挙げている資料は4つです。改修工事設計図（改修する範囲の明示）、改修工事仕様書（足場仮設の方法、下地処理の方法、仕上げ材料の種類・量・塗布方法等の明示）、数量内訳書（工事対象量の明示）、その他の条件（工事の期間、工事金の支払い方法、監督・検査の方法など）です。

同じ条件でなければ、出てきた金額を比べる意味がありません。

8. 選定は、金額だけで決めない

設計コンサルタントを選ぶときも、施工会社を選ぶときも、同じ物差しを使います。マニュアルは、選定に当たって考慮すべき項目を挙げています。提示された見積のほか、提案力、技術力（過去の業務実績、保有技術者数・有資格者数等）、体制（業務体制、業務の基本スタンス、瑕疵があった場合の対応等）です。責任施工方式の場合は、施工会社の概要（資本金、年間工事受注額、経営の安定性等）も考慮する必要があるとしています。

9. 著しく安い見積りは、理由を確かめる

マニュアルは、金額に大きな差がある場合などはその理由を確認すること、著しく低い価格を提示した業者等に対しては施工品質や工期が適切に担保されているか、積算の前提条件などを十分に確認しておく必要があることを述べています。

最後に残るのは、判断を預けないという一点です

国土交通省のマンション改修マニュアルに、こういう一文があります。

いずれにしても、専門家等はあくまで管理組合のパートナーであり、改修工事の実施に係る意思決定の主体は管理組合であるという認識が非常に重要となります。

コンサルタントを入れるかどうかは、この一文の前では二次的な問題です。入れても入れなくても、決めるのは理事会です。入れた場合は「専門家が言っているから」で決めてしまわないこと、入れない場合は「分からないから管理会社の提案どおり」にしないこと。どちらも同じ構えです。

9月28日の件で起きていたのは、見積り合わせという手続きが形として成立しているのに、中身が先に決まっていたということでした。見るべきは、手続きがあるかどうかより、手続きが機能しているかどうかです。そこを見るのが理事会の仕事になります。

国は10月19日に検討会の第1回を開きました。管理組合が留意すべき事項や、適切な事業者の確保に向けた方策を議論する場で、配布資料は国土交通省のページで公開されています。公表されている予定では、第2回が12月10日、第3回が2027年1月25日、（中間）とりまとめの公表が2027年3月下旬ごろです。国の考え方が形になるのは、まだ先になります。それを待つ間にも、この記事でお示しした確認項目は今日から使えます。

共用部の小さな一件から、八千代市でお受けしています

ここまでお読みいただいて、「調べることが多すぎる」と感じられたかもしれません。理事の任期は長くありません。本業をお持ちのまま、この量を進めることになります。大規模修繕そのものの設計や発注は、私たちがお引き受けしている範囲ではありません。お引き受けできるのは、その手前にある日ごろの小さな一件です。

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