八千代市のマンション機械式駐車場を廃止して平置きにする｜費用・決議・台数と使用料の決め方

機械式駐車場の点検報告書やメーカーからの通知に「部品供給終了」と書かれていたら、その設備は残りの寿命を宣告されたことになります。

マンションの機械式駐車場は、おおむね15年から20年で更新の時期を迎えます。ただし実際の期限を決めるのは金属の疲労ではなく、メーカーの部品供給です。生産終了からおよそ10年で部品が手に入らなくなり、修理できない設備になります。設置から何年目に生産終了が来るかは機種によって違うので、15年から20年という目安ではなく、お使いの機種の生産終了時期から数えてください。

そして全面的に入れ替えるとなると、1パレット（車1台分）あたり100万円から150万円以上かかります。50台分の設備なら5,000万円から7,500万円以上です。修繕積立金から一度に出ていく金額としては、外壁の塗り替えと並ぶ規模になります。

私たちは、おうちの御用聞き 家工房 八千代緑が丘店です。地域密着の事業として活動を続け、地元の沢山のお客様に支持されています。住まいまわりのお困りごとをお引き受けしており、小さなことから大きなことまでお気軽にご相談ください。代表の平須賀は複数年にわたりマンション管理組合の理事長を経験しており、この種の議案を総会にかける側の苦労を知っています。

この記事では、機械式駐車場をやめて平置きにするときに理事会が決めなければならないことを、順番に整理します。工法の違い、2026年4月に変わった決議の要件、そして八千代市で実際に確認すべきことまでをお伝えします。

なぜ今、多くの管理組合が平置きを検討しているのか

更新費用の高さだけが理由ではありません。設備が使われなくなっていく構造的な事情があります。

停められない車が増えています

最近の車は、高さも重さも増しました。多目的スポーツ車や箱型の乗用車が主流になり、大容量の電池を積んだ電気自動車も広まっています。

ところが築年数の経った機械式駐車場は、車高1,550ミリ以下、重量1,500キログラムから1,800キログラム以下という、以前の乗用車を基準に設計されているものが大半です。

この結果、何が起きるか。居住者が車を買い替えたくてもパレットに収まらず、近隣の駐車場を借りることになります。世帯が持っている車の台数は変わらないのに、敷地内の稼働率（契約されている区画の割合）だけが下がっていきます。

稼働率が下がると、維持費すら賄えなくなります

空きが増えれば使用料収入が減ります。ところが機械の保守点検費、電気代、消耗品費は、空いているパレットの分も含めて発生し続けます。

そして数年ごとに防錆塗装が必要になり、十数年後には全面更新が待っています。収入が減り続ける一方で、支出は減らない。この状態が続くと、駐車場会計は赤字に転落します。その赤字は、車を持っていない区分所有者も負担する修繕積立金や管理費から埋められることになります。

平置きにした管理組合は、実際にどこまで減らしているのか

判断の参考になる調査があります。マンション管理を受託する会社が2021年に公表した実態調査で、受託管理組合3,994件のうち、分譲時に機械式駐車場が設置されていた2,039件を分析したものです。

築18年から20年に集中。ただし築10年以前に動いた組合もあります

機械式をやめて平置きにする工事（以下、平面化工事）を実施した築年数は、第18期から第20期が明確なピークでした。これは機械の耐用年数と、メーカーから全面入れ替えを勧められる時期と一致します。

注目したいのは別の数字です。築10年以前という早い段階で平面化した管理組合が19件ありました。新築分譲の当時から駐車場に空きが目立っていた例が多かったと見られます。機械としての寿命は十分残っていても、毎年の赤字を垂れ流す前に見切りをつけた判断といえます。

全部なくした組合は3割、7割は一部だけ残しています

ここでいう残存率は、もとの機械式の台数のうち、機械式として残した台数の割合です。

残した組合を含めた全体の平均残存率は42.1%でした。7割の管理組合が「全部なくす」ではなく「減らす」を選んでいます。なお平置きを含めた駐車場の総台数を分母に取り直すと、工事後に残った台数の割合が70%以上80%未満の層が最も多いという結果でした。分母が違うので、42.1%とは別の数字です。

つまり実務の主流は、実際の利用実態に合わせた台数の絞り込みです。全廃を選ぶ組合は3割にとどまります。

跡地の95%は、そのまま平置き駐車場です

工事後の跡地の使い方は、94.9%がそのまま平置き駐車場として使われています。一部では駐輪場やバイク置き場、電気自動車の充電設備のスペースに転用した例もあります。

なお、跡地を駐輪場として使う場合は、放置自転車の扱いを先に決めておく必要があります。駐輪場の整理と放置自転車対策について詳しく解説した記事はこちらです。

【八千代市の法人・管理組合様へ】駐輪場整理のコストを減らす！放置自転車対策と業者手配のコツ

工法は2つ。地下の穴を埋めるか、ふたをするか

ここが見積もりの金額を最も大きく左右する選択です。そして建物の条件によっては、選べない工法があります。

鋼製平面化工法（ふたをする）

機械を解体して搬出したあと、地下ピットの空間はそのまま残します。ピット内に鉄骨の柱と梁を組み、その上に鋼製の床板を敷いて、ふたをする工法です。

この工法の利点

• 1車室あたり約1トン程度と軽いため、地盤が弱い土地や、建物の内部・地下階にある駐車場でも施工できます
• 土砂や砕石を使わないので、年月が経ってから路面が沈む心配がありません
• コンクリートの養生期間が不要なため、条件が揃った場合の最短では1週間程度で駐車場を使い始められます
• 地下ピットが残るので、将来また機械を入れることも比較的容易です

この工法の注意点

• 鋼材の製造と、現場に合わせた構造計算が必要です。とくに地下1段の浅いピットでは、埋め戻しより初期費用が高くなりやすくなります
• 維持管理はゼロになりません。鋼製の床板には10年ごと程度の防錆塗装が必要です。雨の日に滑りやすくなるため、防滑塗装などの対策も欠かせません
• ふたをしても完全な防水にはならず、継ぎ目や開口からピット内に雨水が入ります。このため既存の排水ポンプの維持と定期交換が続きます

埋め戻し工法（穴を埋める）

機械を撤去したあと、地下ピットに砕石や土砂、再生コンクリートなどを入れて重機で締め固め、上をアスファルトやコンクリートで舗装する工法です。

この工法の利点

• 工事後の維持管理がほとんど不要になります。排水ポンプも鋼材もなくなるので、電気代、定期点検費、防錆塗装がまとめて消えます
• 地下1段程度の浅いピットなら、鋼製平面化より初期費用を抑えられる場合が多くあります
• 鋼製床のような重量制限がなくなります

この工法の注意点

ここは慎重に判断してください。

• 投入する砕石の量が膨大です。地下1段で1車室あたり約50トン、地下2段で約100トン。 その重さによる土圧が、ピットの側壁やマンションの基礎に影響する懸念があります
• このため、建物の中に組み込まれたピットには原則として使えません
• 締め固めが不十分だったり、地下水の影響を受けたりすると、数年後に路面が沈んだり陥没したりすることがあります。その補修には別の費用がかかります
• 既存のピット内排水設備を埋めてしまうため、新しい路面の排水勾配の計算と、雨水の逃げ場の確保が必須になります
• 一度埋めてしまうと、元に戻すことは極めて難しく、費用も大きくなります

2つを並べて比べる

建物の内部や地下階にある駐車場なら、選択肢は実質的に鋼製平面化だけです。見積もりを取る段階で、どちらの工法を前提にしているのかを業者に明示させてください。同じ「平面化」という言葉で、構造も費用も維持費もまるで違うものが出てきます。

なお、地下ピットの浸水をどう見るかも、この2つを分ける材料になります。後の章で改めてお伝えします。

決議の要件は2026年4月に変わりました

ここが、いま総会にかける議案の要になる部分です。

まず、この工事はどの分類に入るのか

区分所有法では、共用部分に手を入れる行為を3つに分けています。

機械式駐車場を解体して平置きにする工事は、数千万円規模の資産の扱いであり、構造の大きな改変を伴い、駐車できる台数も減ります。効用が著しく変わるため、第17条の変更行為として特別決議が必要と扱うのが実務上の前提になります。

改正法で「分母」が変わりました

2025年5月23日、老朽化マンション等の管理及び再生の円滑化等を図るための建物の区分所有等に関する法律等の一部を改正する法律（令和7年法律第47号）が成立し、同月30日に公布されました。このうち区分所有法の改正部分は、2026年4月1日から施行されています。

何が変わったか。特別決議の分母です。

この違いは、実務では決定的です。

改正前は「総数」が分母でした。総会を欠席し、委任状も議決権行使書も出さない方、連絡が取れない方も分母に残ります。つまり無関心が事実上の反対票として数えられていました。高経年のマンションほど、この壁が厚くなります。

改正後は「出席者」が分母になりました。しかもこの出席者には、会場に来た方だけでなく、議決権行使書や委任状を出した方も含まれます。総会に足を運べない方に書面を出してもらうことが、そのまま可決の力になります。

3分の2への緩和は、この工事には使えません

改正法では、耐震性不足の解消、外壁剥落の危険除去、給排水管の著しい腐食への対応、バリアフリー化といった「特定の瑕疵の除去等」にあたる場合、さらに出席者の3分の2以上まで要件が下がります。

機械式駐車場の平面化は、費用の削減や空き区画への対応が目的であり、人命に関わる急迫した危険の除去とは性質が違います。原則どおり「出席者の4分の3以上」が必要だと考えて準備を進めるのが安全です。

議案は2つに分けてください

工事の承認と、使用ルールの変更は、必要な決議の重さが違います。

• 第1号議案：機械式駐車場撤去および平面化工事実施の件（特別決議）
• 第2号議案：駐車場使用細則改定の件（普通決議）

使用細則の変更自体は、規約に別段の定めがなければ普通決議で足ります。分けておかないと、細則の部分にも4分の3を求めることになり、余計に難しくなります。議案書には、第1号議案が第17条の変更行為に該当し、定足数を満たしたうえで出席した区分所有者（管理規約でいう組合員）および議決権の各4分の3以上で決する旨を明記してください。

「利用者全員の同意が必要」と言われたら

台数を減らす、あるいは使用料を上げるとき、現在の利用者全員の個別同意が必要だと説明されることがあります。ここは正確に整理しておく価値があります。

この話の出どころは、区分所有法第31条第1項の後段です。規約の設定、変更または廃止が一部の区分所有者の権利に「特別の影響」を及ぼすときは、その承諾を得なければならない、という条文です。条文が対象にしているのは規約ですが、規約に基づく使用細則の変更でも、この枠組みを引いて「全員の同意が必要だ」と説明されることがあるため、ここで整理しておきます。

ただし最高裁判所は、この「特別の影響」について判断の枠組みを示しています。規約変更等の必要性および合理性と、それによって一部の区分所有者が受ける不利益を比べ、その不利益が区分所有者の受忍すべき限度を超える場合にのみ「特別の影響」にあたる、という考え方です。

これをこの工事に当てはめると、次のようになります。

• 機械式駐車場の維持費が組合財政を圧迫しており、平面化による台数削減や使用料改定が、マンション全体の財政を守るために必要で合理的である
• そのうえで、段階的な値上げ、外部駐車場の斡旋、費用の差額補填といった、不利益を和らげる措置が講じられている

この2つが揃っていれば、受忍限度の内側と判断される可能性が高く、反対する方の個別承諾は不要と解されます。つまり総会の決議で進められます。先に分けたとおり、台数を減らす工事は第1号議案の特別決議、使用料の改定は第2号議案の普通決議です。

大事なのは、緩和措置を先に用意することです。「法的に同意は不要だから押し切る」という進め方は、たとえ手続きが適法でも、その後の管理組合運営に禍根を残します。

八千代市の実情と、市に確認すべきこと

台数を減らすときに気になるのが「条例で決められた台数を下回らないか」です。ここは八千代市の実情を正確にお伝えします。

台数を定める駐車場附置義務の条例は見当たりません

八千代市には、建築物に駐車施設を附置する台数を定めた条例は、2026年10月1日時点で見当たりません。

実際にあるのは、「八千代市共同住宅等の建築計画等に関する指針」（令和3年4月1日施行）です。これは条例ではなく、建築主等に対する努力義務を定めた指針です。駐車場については第5条第5号にこう書かれています。

共同住宅等が最寄りの駅等から相当の距離がある場合は、敷地内に極力住戸数分の自動車駐車場の設置をすること。この場合において、自動車駐車場の大きさは、自動車1台当たり、長辺5メートル及び短辺2.5メートルを標準として設計するものとする。

施行要領では、「駅等」を公共交通機関の駅およびバス停、「相当の距離」を500メートル程度と想定しています。

つまり台数を縛る条例上の下限があるわけではなく、建築時に建築主が努めるべき目標として示されているものです。既存のマンションが台数を減らす場合、この指針が直接の許可要件になるわけではありません。

なお、長辺5メートル×短辺2.5メートルという標準寸法は、平置きにしたとき何台とれるかを概算するときに使えます。設計の前提として押さえておいてください。

一方で、指針が管理規約について求めていることがあります

同じ指針の第7条第4号は、管理規約に盛り込むべき内容として次を挙げています。

敷地内に自動車の駐車場が不足する場合には、敷地外に駐車場を確保し、路上駐車は行わないようにすること。また、来客についても同様とする。

台数を減らすということは、この状況を自ら作るということです。あぶれた方が路上駐車に回ると、近隣との関係に直結します。台数の削減と、敷地外駐車場の確保をどう案内するかは、セットで設計してください。

それでも市への事前相談は必要です

条例上の下限が見当たらないことと、手続きが不要なことは別です。次の2つを必ず行ってください。

1. 分譲時の確認済証と設計図書を精査する。管理室に保管されている書類を確認し、分譲当時に何台を前提として許可や確認を受けていたかを把握します。開発許可や建築確認の際に、個別の条件が付いている場合があります
2. 市の都市整備部門へ、設計図面を持参して事前に相談する。平面化によって台数が減っても差し支えないかを確認し、やり取りの内容を議事録として記録に残してください。総会で「行政に確認済みである」と説明できることが、合意形成の土台になります

撤去工事への市の補助金は見当たりません

機械式駐車場の撤去や平面化に対して交付される八千代市の補助金は、2026年10月1日時点で見当たりません。危険なコンクリートブロック塀等の撤去に関する補助事業はありますが、この工事には当てはまりません。

全額を修繕積立金などの自己資金で賄う前提で、財務計画を組んでください。なお制度は年度で変わることがあるため、計画を立てる段階で市へご確認ください。

組合員への説明は「収入が減る」では通りません

ここが、理事会がいちばん時間を取られる部分です。

30年で比べた表を作ってください

「駐車場収入が半分になります」という説明だけでは、反対されて当然です。比べる相手は、年間維持費と将来の更新費用の削減額です。収入の減少額だけを見ると判断を誤ります。

50台の機械式を25台の平置きに減らす場合を考えてみます。表面上の収入は半減します。ところが機械の保守点検費と消耗品費はなくなり、十数年ごとの数千万円規模の更新費用も不要になります。電気代と点検費がどこまで消えるかは工法によって変わります。埋め戻しなら排水ポンプごとなくなり、鋼製平面化ならポンプの電気代と点検が残ります。

向こう30年間について「機械を維持した場合」と「平面化した場合」の資金の流れを並べた比較表を作ってください。多くの場合、撤去して収入が減るほうが、組合財政は健全になります。この数字をグラフにして見せることが、合意形成の決め手になります。

駐車場収入の扱いを先に正してください

ここで、多くの管理組合が抱えている問題に触れておきます。

マンション標準管理規約の第29条とそのコメントには、駐車場使用料その他の敷地および共用部分等に係る使用料は、それらの管理に要する費用に充てるほか、修繕積立金として積み立てると記載されています。

ところが実際には、駐車場収入を管理費会計に丸ごと入れて、管理員の人件費や清掃費として使ってしまっている組合が少なくありません。

この状態だと、平面化に賛成できなくなります。駐車場収入が減った瞬間に日常の管理費が赤字になるからです。工事の是非とは無関係に、反対せざるを得ない構造が出来上がっています。

解決の順番はこうです。

1. 会計を分けます。駐車場収入から駐車場の維持費を引いた残りを、修繕積立金会計に振り替える仕組みに直します
2. それで管理費会計が赤字になるなら、原因は駐車場ではありません。毎月の管理費が実態より安いということです
3. 管理費の改定は、駐車場の話と切り離して提案します。一緒にすると、どちらも通らなくなります

車を持たない方の視点を先に置いてください

車を持っていない区分所有者から見ると、一部の方が使う駐車場の修繕のために自分の積立金が使われている、という構図になります。この不公平感は、放置すると総会で表に出ます。

利用者が利便性に見合った対価を払う形に整えることが、車を持たない方も含めた全体の合意を得る土台になります。使用料の改定は、負担の置き直しとして説明してください。

工事中と工事後に決めておくこと

工事期間中、車はどこに置くのか

工期の目安は、鋼製平面化で1週間から2週間、埋め戻し工法では舗装の養生を含めて数週間から1か月程度です。この期間、該当区画の契約者は車を置く場所を失います。

理事会がやるべきことは3つです。

1. 施工時期に合わせて、近隣の月極駐車場やコインパーキングの空き状況を調べる
2. 一時的な代替駐車場を確保するか、斡旋する
3. 近隣の駐車場が敷地内より高い場合、その差額と初期費用（礼金・仲介手数料など）を誰が負担するかを事前に決める

実務では、工事は組合側の都合による一時退避なので、差額や初期費用は組合が負担する形が一般的です。ここを曖昧にしたまま工事に入ると、協力が得られません。

残った区画を誰が使うのか

台数が減る場合、ここが最もこじれます。

公平性が最も高いのは、現在の契約をいったんすべて白紙に戻し、平面化後の区画について希望者全員で再抽選する方法です。ただし長年使ってきた方の反発は避けられません。

実際には、次のような救済措置を組み合わせている例が多くあります。

• これまでの利用者を優先する枠を設けたうえで抽選する
• 外れた方には、組合が借り上げた外部駐車場を転貸する
• 将来敷地内に空きが出たとき、優先的に戻れる権利（順番待ちの最上位）を付与する

これらのルールは「駐車場使用細則の変更」として、工事の議案と同じ総会で、普通決議の第2号議案として上程します。

工事後の点検を仕組みにしてください

平面化したあとも、確認しておくことがあります。

• 鋼製平面化の場合：防錆塗装の周期（10年程度）を長期修繕計画に書き込む。排水ポンプの点検と交換時期も同様です
• 埋め戻しの場合：路面の沈下やひび割れを定期的に見る。舗装の継ぎ目と排水の勾配は、雨の日に見ると異常が分かりやすくなります

平置きにしたから手がかからなくなる、という理解で計画から落としてしまうと、10年後に別の出費が突然現れます。

なお、駐車場を含む共用部の点検を誰がどう回すかについては、台風前の点検の考え方が参考になります。共用部の点検の責任と進め方について詳しく解説した記事はこちらです。

【八千代市】マンション・アパートの駐車場、台風前の点検は誰の仕事?管理組合・オーナー様が知っておきたいこと

総会までの進め方

半年前から動き始める前提で組んでください。

総会の半年前から4か月前

1. アンケートを実施します。現在の利用状況、将来の利用意向、買い替え予定の車種（大きさと重さ）を全組合員に聞きます。ここで出るのが「本当に必要な台数」です。現在の契約台数ではありません
2. 確認済証を持って市へ相談します。分譲時の前提台数を把握し、市とのやり取りを議事録に残します
3. 複数社から概算見積もりを取ります。機械の全面更新、鋼製平面化、埋め戻しの3つです。同時に、その3つについて30年間の資金の流れの比較表を作ります

4か月前から2か月前

1. 工法と台数を決めます。資金の比較、建物の構造と地盤、アンケートの結果を並べて判断します
2. 財務とルールの案を作ります。新しい使用料、区画の選定方法、あぶれた方への外部駐車場の斡旋と費用負担を盛り込んだ使用細則の変更案です

2か月前から1か月前

1. 住民説明会を複数回開きます。「収入が減る」という一面だけでなく、数千万円の維持費と更新費が消え、積立金の枯渇による一時金の徴収や大幅値上げを避けられるという全体像を、数字で示します
2. 強く反対される方には、代替案を持って個別に対話します。外部駐車場の優先確保などを提示し、受忍限度の考え方だけを盾にしない進め方を選んでください

総会当日

1. 議案書に決議要件を明記します。「本議案は共用部分の著しい変更（区分所有法第17条）に該当し、定足数を満たしたうえで、出席した区分所有者およびその議決権の各4分の3以上で決する」と書きます
2. 第1号議案（特別決議）と第2号議案（普通決議）を分けて採決します

「部品供給終了」の通知が届いたら、まず何をするか

この通知は、検討を始める合図です。慌てて更新の見積もりだけを取ると、比べる相手のない見積もりになります。

順番はこうです。

1. 通知の中身を正確に読む

メーカーからの通知には、いくつかの段階があります。「生産終了」と「部品供給終了」は別で、生産が終わってからしばらくは部品が出ます。通知が届いたら、次の3点を確認してください。

• 供給が終わるのは、いつか
• 終わるのは特定の部品か、装置全体か
• 代替部品や、他社製部品での対応が可能かどうか

修理できない状態になる時期が分かれば、逆算して総会のスケジュールが引けます。総会が年1回なら、判断できる機会は限られます。 通知から動き出すまでの遅れが、そのまま1年の遅れになります。

2. 使用実態を数える

ここを飛ばして議論を始めると、結論が出ません。必要なのは契約台数ではなく、実際に使われている台数です。

平日の夜間と休日の昼間を分けて数える理由は、使われ方が違うからです。通勤で使っている世帯が多いマンションでは、平日の昼間に見ると空きが多く見えます。 判断を誤りやすい時間帯です。

そして「外部駐車場を借りている世帯数」と「車高・重量で入らない世帯数」は、平面化すれば戻ってくる可能性のある需要です。単に減らす話ではなく、入らなかった車が入るようになる話でもあります。 ここを説明会で示せると、賛成が集まりやすくなります。

3. 更新・鋼製平面化・埋め戻しの3つを見積もる

比較の材料は3つ必要です。

1. 機械を全面更新した場合の費用と、その後の維持費
2. 鋼製平面化にした場合の費用と、その後の維持費
3. 埋め戻しにした場合の費用と、その後の維持費

2と3のどちらかしか取らないと、工法の選択そのものを業者に委ねることになります。建物の構造上どちらかが選べない場合でも、その理由を書面でもらってください。 総会で必ず聞かれます。

地下ピットの浸水を、判断材料に入れてください

これは見落とされやすい論点です。

機械式駐車場の地下ピットには、排水ポンプがついています。ポンプは電気で動きます。つまり停電すると排水が止まります。

近年の豪雨では、短時間に大量の雨が降ります。ピットに雨水が入る速さがポンプの能力を超えると、水位が上がります。そこに車が入っていれば、水没します。停電が重なれば、機械そのものが動かず、車を出すこともできません。

工法の選択に、この観点が関わってきます。

ピット内の浸水がなくなることは埋め戻し工法の利点ですが、見積書の項目には現れません。 建物の構造上どちらも選べる場合、浸水の懸念が大きい立地なら、判断材料に加える価値があります。

まずはお住まいの場所が、どの程度の想定になっているかを確認してください。市が公表しているハザードマップで調べられます。ハザードマップの見方と、確認したあとに何をすべきかについて詳しく解説した記事はこちらです。

【八千代市の水害ハザードマップ】確認だけで安心していませんか？高齢者世帯を守る「家屋の防災」と熱中症対策

平置きにしたあとの使用料は、どう決めるのか

工事の議案とセットで決めなければならないのが、新しい使用料です。ここで理事会が悩むのは「いくらが妥当か」です。

近隣の相場を、根拠として集める

説明会で「なんとなくこのくらい」と答えると、そこから議論が止まります。次の3つを調べて、資料に載せてください。

• 徒歩圏内の月極駐車場の月額（複数件、屋根の有無や舗装の状態も記録する）
• 最寄り駅周辺のコインパーキングの料金（月極に換算した目安として）
• 同規模・同築年数のマンションの敷地内駐車場の使用料（分かる範囲で）

このうち最も効くのは1つ目です。「敷地外に借りるといくらかかるか」が、敷地内の価値の下限になります。 敷地内が極端に安ければ、その差額は車を持たない方の積立金が埋めていることになります。

上げ方を段階に分ける

一度に大きく上げると反発が集中します。先の調査でも、平面化後に使用料を値上げするか、いったん据え置いて段階的に上げる対応をとった組合が298件ありました。実務では次のような組み立てが使われます。

この段階的な進め方そのものが、先に述べた「不利益を和らげる措置」にあたります。議案書に改定の時期と金額を明記しておくと、後から蒸し返されにくくなります。

値上げ分の行き先を先に決める

「値上げして何に使うのか」は必ず聞かれます。標準管理規約の考え方に沿って、駐車場の維持に必要な分を差し引いた残りを修繕積立金に積み立てると決め、議案書に書いてください。

使い道が「管理費の穴埋め」だと、値上げの理由が説明できません。

よくある質問

機械式駐車場をやめると、マンションの価値は下がりますか

台数が減ることを気にされる方は多くいます。一方で、機械式駐車場が残っていることが敬遠される場合もあります。停められる車種が限られ、入出庫に時間がかかり、将来の更新費用が積立金にのしかかるためです。

平置きは、車種を選ばず、入出庫が早く、維持費も機械式より軽くなります（鋼製平面化なら排水ポンプと防錆塗装が残ります）。

どちらに振れるかは、台数の減り方と、更新費用を抱えたままかどうかで決まります。利用実態まで台数を絞り、数千万円の更新費用を積立金から外した形であれば、資産価値の面で不利にはなりにくいと考えています。台数の減少と、使いやすさおよび財務の健全化を、どちらも資料に載せて判断してください。

全部なくすべきですか、一部だけ残すべきですか

実際の判断は、使用実態の数え方にかかっています。前述の調査では、7割の管理組合が一部だけ平面化する選択をとり、平均残存率は42.1%でした。

一部を残す場合、残した機械の維持費と将来の更新費用は続きます。 「半分残せば維持費も半分」とはならず、点検契約の基本料金や排水ポンプの維持は台数に比例しない部分があります。残す台数を決める前に、残した場合の維持費を業者に出させてください。

工事中に車を停められない期間の費用は、誰が払うのですか

実務では、組合都合の一時退避として組合が負担する形が一般的です。負担する範囲（差額のみか、礼金や仲介手数料も含むか）を、議案書か使用細則に明記してください。

決議が通らなかったらどうなりますか

機械を使い続ける判断になります。その場合に必要なのは、更新費用を長期修繕計画に明記して積み立て始めることです。 決議が通らなかったから現状維持でよい、という話ではありません。部品供給が終われば、いずれ使えなくなります。

否決された場合の次の一手まで含めて、理事会で先に整理しておいてください。

理事の任期中に終わりますか

半年前から準備を始めても、決議のあとに構造計算と鋼材の製作が入るため、総会から工事完了までにさらに数か月かかります。1年任期の理事会では、1期で完結しない前提で引き継ぎ資料を作ってください。 調査の結果、見積もり、市とのやり取りの記録を1つのファイルにまとめておくと、次の理事会が同じ調査をやり直す手間を省けます。

家工房がお手伝いできること

私たちは、機械式駐車場の解体工事そのものを自社で行う立場ではありません。この工事は構造計算と重機を伴う専門工事です。

ただ、その前後には、専門工事会社が引き受けない作業がたくさん残ります。

• 工事前の敷地内の片付け、植え込みの整理、不要物の撤去
• 工事の前後に必要になる、共用部の小さな補修や表示物の付け替え
• 平面化後の区画線まわりの清掃、カーストッパーや標識の設置に関するご相談
• 跡地を駐輪場として使う場合の、放置自転車の整理

資格が必要な作業や専門の設備を要する作業については、有資格の職人や専門業者が担当します。できることとできないことを、現地を拝見したうえで正直にお伝えします。

多種多様な専門業者や職人のネットワークにより、様々なお困りごとをお伺いできますので、まずは「こんなことできるの？」「こういう相談はできるの？」とお気軽にご相談ください。

料金は一律の目安ではなく、現地を拝見したうえでのお見積もりを徹底しております。

まとめ：理事会が決めることの一覧

2026年4月に決議の分母が「出席者」へ変わったことで、この議案は以前より通しやすくなりました。議決権行使書を出してもらう働きかけが、そのまま可決の力になります。一方で、緩和されたのは要件だけです。組合員への説明と、不利益を受ける方への配慮は、以前と同じだけ必要になります。

ご相談をお待ちしています

理事会の資料づくりの段階で、「この見積もりの項目は何なのか」「工事前に片付けておくべきものは何か」といったご相談だけでも構いません。

フリーダイヤル 0120-197-899、電話一本で八千代市内へ駆けつけます。

お電話でのご相談のほか、インターネットからのお問い合わせは24時間受け付けております。お急ぎでない方はこちらもご活用ください。

お問い合わせフォーム：https://iekobo-yachiyomidorigaoka.com/info/