八千代市のマンション植栽、年間管理の委託｜見積もりを頼む前に理事会で決めておく7つのこと

前年と同じ金額で、同じ業者に、同じ内容を発注していませんか。

マンションの植栽管理は、エレベーターや給水ポンプの保守とは性質がまるで違います。相手が生き物ですから、去年と同じ作業でよいかどうかは毎年変わります。それでも多くの管理組合では、前年踏襲の予算がそのまま繰り返されています。理事が毎年交代するなかで、発注の中身まで踏み込んで検討する時間がないからです。

マンションの植栽管理を外に頼もうとすると、まず業者を探すことになります。各社のサービスページには、作業の内容も実績も並んでいます。それでも理事会で話が止まるのは、業者選びの手前にある「何をどこまで頼むのか」が決まっていないときです。

私たちは、おうちの御用聞き 家工房 八千代緑が丘店です。地域密着の事業として活動を続け、地元の沢山のお客様に支持されています。住まいまわりのお困りごとをお引き受けしており、小さなことから大きなことまでお気軽にご相談ください。代表の平須賀は複数年にわたりマンション管理組合の理事長を経験しており、発注する側の立場で悩んだ経験があります。

この記事では、見積もりを依頼する前に理事会で固めておくべき項目を整理します。あわせて、八千代市には植えてはいけない木を定めた条例があり、剪定した枝の捨て方にも市のルールがあること、敷地の緑が市との協定で守られている場合があること、保存樹木の制度、市の相談窓口と花壇の助成までを、八千代市で関わってくる話としてお伝えします。知らないまま発注すると、植え直しや追加請求が後から出てきます。

植栽管理は、管理委託契約に自動では入っていません

最初に確認していただきたいのは、お手元の管理委託契約書です。

国土交通省が公開している「マンション標準管理委託契約書」では、植栽管理はすべての契約に必ず含まれる基本業務としては定義されていません。 同契約書のコメントでは、植栽管理業務（施肥、剪定、消毒、害虫駆除等）は、マンションの個々の状況や必要性に応じて契約条項に追加・修正すべきものとして例示されています。

つまり、契約書に書かれているかどうかが、管理会社の義務の有無を決めます。「管理費を払っているのだから当然やってくれるはず」という前提が、そもそも成り立っていない場合があります。

また同じ契約書の考え方では、清掃業務の一部としての「除草（草むしり）」と、専門的な園芸知識を要する「植栽管理」は別のものとして区分される傾向にあります。草は抜いてもらえていても、木の手入れは誰の担当にもなっていない、という状態が起こりえます。

管理会社に任せるか、専門業者に直接頼むか

発注のかたちは大きく2つです。

なお、マンション管理適正化法では出納や維持修繕の企画調整といった「基幹事務」の一括再委託は禁じられていますが、植栽管理は基幹事務に該当しないため、管理会社が窓口となって造園業者へ再委託することは適法です。そのうえで管理会社経由を選ぶとすれば、理由は調整の手間をお金で買うという判断になります。

どちらを選ぶにしても、作業の中身を決めるのは発注側です。ここが決まってはじめて、どちらのかたちでも金額の妥当性を判断できます。

なお、専門業者へ直接発注する場合、その相手を造園業者にするか便利屋にするかという別の判断が出てきます。それぞれの得意分野と費用の違いについて詳しく解説した記事はこちらです。

【八千代市のマンション管理組合様へ】植栽剪定の費用を削減！造園業者と便利屋の使い分け

八千代市には、植えてはいけない木が条例で定められています

ここが、市外の業者では見落とされやすい部分です。

八千代市は梨の産地です。梨に大きな被害を与える「赤星病」の病原菌は、ビャクシン類という針葉樹を中間宿主として越冬します。このため市は「八千代市なし赤星病防止条例」（昭和57年八千代市条例第18号）を定め、規制区域内でビャクシン類を植えることを禁止しています。

規制区域に、緑が丘と緑が丘西が含まれます

市が公表している規制区域は、大字の全域が対象になる区域と、一部を除いて対象になる区域に分かれます。

全域が規制される区域

桑橋、神久保、小池、真木野、大学町、佐山、平戸、島田、島田台、桑納、吉橋、尾崎、麦丸、米本、保品、上高野、下高野、神野、堀の内、萱田、ゆりのき台

一部を除いて規制される区域

ゆりのき台は全域、緑が丘は2丁目と3丁目を除く全域、緑が丘西は1丁目19番から21番までを除く全域が対象です。マンションが多く建つエリアが、そのまま規制区域に入っています。

規制されている樹種は10種類あります

ビャクシン類はビャクシン属の総称で、ねず（ねずみさし）やはいねずのように、名前に「びゃくしん」が付かないものも含まれます。市が挙げているのは次の樹木です。

かいづかいぶき、びゃくしん（いぶき）、たまいぶき、くろいぶき、たちびゃくしん、みやまびゃくしん（しんぱく）、はいびゃくしん（そなれ）、スカイロケット（えんぴつびゃくしん）、ねず（ねずみさし）、はいねず（おおしまはいねず、みやまねず）

かいづかいぶきとスカイロケットは、生垣やシンボルツリーとして全国的に人気のある樹種です。洋風の外構に合うため、造園業者からの提案に入ってくることがあります。市外の業者がこの条例を知らずに提案してくる可能性は十分にあります。植え替えや補植を計画するときは、見積もりの段階で樹種名を書き出してもらい、規制対象でないことを業者に確かめさせてください。

すでに植わっている場合はどうなるのか

多くの方が気になるのはここだと思います。条例の施行規則には、既存のビャクシン類についての手続きが定められています。

• 市は「八千代市びゃくしん類除去命令書」により除去を命じることができ、履行期限は命令書を受領した日から90日とされています
• 既存のビャクシン類の除去は、市長がその樹木の評価額を決定し、所有者から除去承諾書の提出を受けた後に行われます
• 市が樹木を買い取る場合は、市から所有者へ評価額に相当する金額が支払われます。代替樹を希望する所有者には、市が造園業者をあっせんします
• 市は「指定造園業者」を指定する制度を設けており、指定を受けた業者は指定証を事務所の見やすい場所に掲げることとされています

つまり、いきなり自費で切れと言われる制度ではありません。ただし、敷地内にある木が規制対象かどうかは、一度確認しておく価値があります。大規模修繕や外構の計画を立てるときに慌てないためです。規制区域の該当や樹種の判断は、市の公園緑地課にお問い合わせください。

剪定した枝の捨て方には、市のルールがあります

見積もりで最も見落とされやすく、そのくせ金額に大きく跳ね返るのが、切った枝と刈った草の処分費です。

そして八千代市の場合、ここに管理組合を名指しした市のルールがあります。市の「事業系ごみの出し方」には、こう書かれています。

事業系ごみとは、飲食店や各種事務所、マンション等の管理組合、ホテル、学校、官公庁等の事業活動に伴って発生した廃棄物のことをいいます。

マンションの管理組合は、市の区分では事業者です。 ここから3つのことが決まります。

①家庭ごみの集積所には出せません

市は「事業系ごみを家庭ごみの集積場所へ出すことはできません」と明記しています。管理員が少しずつ集積所に出していく、という方法は取れません。量を分けて出す形にしても、事業系ごみであることは変わりません。

②処分の方法は2つだけです

事業系一般廃棄物の処理方法として、市は次の2つを示しています。

1. 自ら八千代市清掃センターへ搬入する
2. 八千代市一般廃棄物処理業許可業者に委託する

2番については、市が法律の条文まで挙げて説明しています。事業者が一般廃棄物の収集運搬または処分を委託する場合には、市の許可を受けた一般廃棄物処理業許可業者へ委託しなければならないことが廃棄物処理法第6条の2第6項で規定されている、という内容です。

つまり「安く運んでくれるところに頼む」ではなく、許可を持っているかどうかが要件です。見積もりを取るときは、処分をどこがどう行うのかを確認してください。

③自己搬入するなら、条件と手数料が決まっています

ここで注意していただきたいのが手数料です。一般に知られている「10キログラムにつき150円」は家庭ごみの料率で、事業系一般廃棄物は270円です。管理組合として搬入する場合は後者が適用されます。マンションの植栽管理で出る枝葉は数百キログラムから数トン規模になることも珍しくないため、この差は総額で大きく開きます。

現実的には、積込みから運搬、適正処分までを業者の責任と費用で行ってもらう形が無理のない選択です。見積もり依頼の段階で「剪定枝葉の積込み、運搬、適正処分までを含む」と条件に書いてしまってください。後から別途請求になる項目を減らせます。

敷地の緑は、市との協定で守られている場合があります

「落ち葉の掃除が大変だから木を減らしたい」というご相談は、よくいただきます。ただし、減らす前に確認すべきことがあります。

八千代市は「八千代市ふるさとの緑を守る条例」に基づき、敷地面積が500平方メートル以上の土地で開発行為や建築行為を行う者と、緑化に関する協定を締結しています。協定の種類は面積によって分かれます。

マンションの敷地なら、多くが3,000平方メートル以上の区分に入ります。建てられたときに何らかの協定が結ばれている可能性が高い、ということです。緑化の基準は「八千代市緑化推進指導要綱」に定められており、令和5年4月1日から基準が変わっています。

大幅に伐採して舗装に変えるような計画を立てる場合は、設計に入る前に公園緑地課へ協定の内容を確認してください。協定に反する計画を業者と詰めてしまうと、やり直しになります。

なお、八千代市には「保存樹木」の制度もあります。「八千代市ふるさとの緑を守る条例」に基づく指定で、令和4年4月26日現在で70本が指定されています。保存樹木と環境保全林は同じ条例に基づく指定で、伐採の届出も共通の「環境保全林等伐採等届出書」で行います。敷地内の木が指定を受けていないかも、あわせて確認しておくと安心です。

年間管理にする理由は、一回の安さよりも責任の管理にあります

都度発注のほうが安く見えます。伸びすぎたときだけ呼ぶので、一回の支出は小さく収まります。

ただし都度発注では、そのたびに現地調査を依頼し、相見積もりを取り、理事会を開いて決議する事務が発生します。理事の負担が毎回かかるうえ、造園業界の繁忙期である初夏と年末は、業者の手配そのものが難しくなります。手配を待つ間に被害が広がることがあります。

そして、放置には法的な責任がついてきます。

民法第717条第1項は、土地の工作物の設置または保存に瑕疵があって他人に損害が生じた場合、その工作物の占有者が損害賠償責任を負うと定めています。そして同条第2項で、この規定は「竹木の栽植又は支持に瑕疵がある場合」について準用されると明記されています。マンションの共用部分については、管理する主体である管理組合が占有者にあたると解されるのが一般的です。

重要なのは、台風や突風が引き金であっても、それだけで免責されるわけではないという点です。病害虫で内部が腐っている木や、強剪定を繰り返して重心が偏った木を点検せずに放置していた場合、保存の瑕疵があったと判断される余地が残ります。施設賠償責任保険に加入していても、危険を認識しながら長期間放置していたと見られる事情があると、手続きが難航することがあります。

年間管理の値打ちは、一回あたりの金額ではないところにあります。専門家が定期的に見ることで危険な木を早い段階で見つけられること、そして管理組合が善管注意義務を果たしている記録が残ることです。

なお、年間管理契約そのものを結ぶかどうかは、予算が総会で承認されていれば理事会決議で進めるのが実務上の通例です。一方で、大きく伐採して景色が変わるような場合は、決議の要件が変わってきます。伐採に踏み込む場合の決議については、別の記事で詳しくお伝えします。

八千代市の気候に合わせた年間計画を作る

見積もりを依頼するときに「敷地内の樹木一式の手入れ」と書くのは避けてください。何をどこまでやるのかが決まってはじめて、金額を比べられます。

竣工時の植栽図面か現地の見取り図を用意し、管理する範囲（エントランス前、中庭、外周の生垣、駐車場の植え込みなど）を区切ります。そのうえで、エリアごとに「いつ・何を・何回」を表にします。

八千代市は温暖で湿潤な気候です。この地域で年間計画に入れておきたい作業があります。

チャドクガはツバキやサザンカなどツバキ科の植物を好み、毒針毛に触れると激しい皮膚炎を起こします。マンションでは居住者やお子さんが触れる危険があるため、発生してから動くのでは遅い害虫です。年2回のピークがあることを前提に、事前の消毒を計画へ組み込んでおくのが現実的です。

台風前の透かし剪定は、8月から10月に台風が通る地域では効いてくる作業です。見積もりを比べるときは、この作業が6月から7月に入っているかを見てください。入っていなければ、台風対策をどう考えているかを一度聞いてみてください。

枝の間引きは、台風シーズンが始まる前に済ませておく作業です。台風の接近が分かってから切る応急的な剪定とは、目的も時期も別物です。直前に慌てて切るとかえって危ないことがあります。接近時の見極め方は、こちらの記事で詳しく扱っています。

【八千代市】台風前の庭木剪定は「1〜2週間前」がベスト。切りすぎず、切らなすぎない見極め方

見積もりの単価は3通りあり、金額が動く場所が違います

同じ敷地でも、業者によって単価の建て方が違います。違いは総額よりも、単価の建て方に出ます。

そして、多くの見積書には「諸経費」や「現場管理費」「一般管理費等」という項目が並びます。これを業者の取り分と考えて一律にカットさせようとするのは、おすすめできません。

国土交通省の「公共建築工事共通費積算基準」などの公的な基準でも、工事価格は直接工事費、現場管理費、一般管理費等から構成されると定義されています。現場管理費には、安全管理、施工計画書の作成、機材の運搬、近隣への配慮といった費用が含まれます。この部分を削ることは、作業中の事故防止や騒音対応、車両の置き方への配慮といった「揉めないための費用」を削ることと同じです。

見るべきは率の高さだけではありません。「諸経費ゼロ」と書きながら、直接工事費の単価に紛れ込ませていないかも確認してください。

別途になりやすい費用を先に聞いておく

• 交通誘導警備員：外周の生垣が交通量の多い公道に面していて、高所作業車を路上に停める必要がある場合、警察署への道路使用許可の申請が必要になり、その条件として交通誘導員の配置を求められることが多くあります。国土交通省の公共工事設計労務単価では、交通誘導警備員の日額単価は近年上昇が続いています。配置する人数と日数の分がそのまま乗る費用なので、見積書では人数と日数を確かめてください。
• 高所作業車などの特殊車両：樹高が7メートルを超える高木があると、脚立やはしごでの手作業は安全上難しく、高所作業車が必要になります。車両の借上げ代と回送費が含まれているかを確認してください
• 処分費の算出根拠：「2トントラック何台分」という容量計算か、「何キログラム」という重量計算か。八千代市の手数料は重量制なので、重量で見積もっている業者のほうが精度が高くなります

作業後に報告書をもらう約束をしておく

平日の日中に現場を見られる区分所有者は限られます。だからこそ、施工前と施工後を同じ位置から撮った比較写真と、樹木の状態（病害虫の兆候、腐朽の有無など）を書いた作業完了報告書の提出を、契約の条件にしてください。

総会で「管理費が適正に使われている」と説明するための材料になります。理事が交代したときの引き継ぎ資料にもなります。

枯れてしまったときの扱いを決めておく

樹木は生き物なので、植え替えや剪定の後に枯れることがあります。国土交通省の造園工事共通仕様書等では、新しく植えた樹木の枯補償（枯死した場合の無償植え替え）の期間は、引渡しの日から原則として1年間とされています。民間の工事でもこれにならうのが一般的です。

年間管理契約でも、業者の不適切な強剪定が原因で枯れた場合の扱いを明記しておきます。一方で、業者が責任を負わない場合もあります。記録的な猛暑や台風、害虫の異常発生、あるいは管理組合側の水やり不足による乾燥が主な原因と判断される場合は、保証の対象外とされるのが通例です。どこまでが業者の管理責任で、どこからが管理組合の日常管理なのか、その線を契約時に引いておいてください。

木のことを相談できる窓口があります

業者に聞く前に、中立の立場の相談先を使うこともできます。

八千代市では、公益財団法人八千代市地域振興財団（緑化推進事務所）が「緑の相談会」を実施しています。「花が咲かない」「病気や害虫の対処方法」といった相談に応じてもらえます。相談したい植物の枝葉や写真を持っていくと、答えやすくなるとのことです。

開催日は市のホームページで案内されます。特定の木の状態について「本当に切る必要があるのか」を第三者に聞いておくと、業者の提案を落ち着いて判断できます。

花壇の費用は、管理組合でも助成を受けられます

同じ財団が、市から託された「花いっぱい運動」の支援事業として、花苗の支給と花壇づくりの助成を行っています。対象団体にマンション管理組合が明示されています。構成メンバーが5人以上であることが原則です。

花苗の支給は年2回、6月と11月です。新しく登録する団体の申し込みは4月16日から30日までとなっています。年度の初めに窓が開く形ですので、来年度に向けて検討する場合は、今のうちに財団へ内容を確かめておくと間に合います。

財団のページ：花壇づくり助成（八千代市地域振興財団）

なお、高木の剪定や伐採に使える八千代市の補助金は見当たりません。財団には生垣を新しくつくるときの助成（上限200,000円）がありますが、これは「新たに生垣をつくる」制度です。すでにある木を切る費用には使えません。対象は「市内に居住されている方」とされており、管理組合のような団体を含むかどうかは、この書き方からは読み取れません。財団へ直接お尋ねください。

まとめ：見積もりを頼む前に決めておく7つのこと

前半でお伝えした「管理会社経由か専門業者へ直接か」と「都度発注か年間管理か」は、この7つを決めたうえで選ぶ枠組みです。先に7つを固めると、どちらのかたちでも金額を比べられます。

1. 管理委託契約書に植栽管理が入っているかを確認する。 入っていなければ、誰の担当にもなっていません
2. 敷地内の樹種が、なし赤星病防止条例の規制対象でないかを確認する。 緑が丘、緑が丘西、ゆりのき台、萱田をはじめ、市内の広い範囲が規制区域です
3. 剪定枝の処分方法と費用負担を決める。 管理組合は市の区分では事業者で、家庭ごみの集積所には出せません。自己搬入なら10キログラムにつき270円、委託なら市の許可業者に限られます
4. 緑化協定の内容を公園緑地課で確認する。 敷地500平方メートル以上なら協定が結ばれている可能性があります
5. 年間管理計画表を作る。 6月から7月の透かし剪定と、年2回の消毒が入っているかを見てください
6. 単価の建て方（本数・人工・面積）と、別途になる費用を確認する。 交通誘導員、高所作業車、処分費の3つが漏れやすい項目です
7. 報告書の提出と枯補償の条件を契約に入れる。 総会での説明材料と、理事交代時の引き継ぎ資料になります

この7つが決まっていれば、複数の業者から取った見積もりを同じ条件で比べられます。

ご相談をお待ちしています

私たちは、おうちの御用聞き 家工房 八千代緑が丘店です。八千代市内のマンションや集合住宅の植栽管理について、現地を拝見したうえでお見積もりをお出ししています。一律の目安ではお出ししません。

資格が必要な作業や、専門の設備を要する作業については、有資格の職人や専門業者が担当します。できることとできないことを、現地を拝見したうえで正直にお伝えします。

多種多様な専門業者や職人のネットワークにより、様々なお困りごとをお伺いできますので、まずは「こんなことできるの？」「こういう相談はできるの？」とお気軽にご相談ください。

理事会の資料づくりの段階で、「この木は切るべきなのか」「この見積もりの項目は何なのか」といったご相談だけでも構いません。

フリーダイヤル 0120-197-899、電話一本で八千代市内へ駆けつけます。

お電話でのご相談のほか、インターネットからのお問い合わせは24時間受け付けております。お急ぎでない方はこちらもご活用ください。

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